從轉讓方式上來看，均是通過增資擴股完成，引入股權比例大致都在50%以內。
以增資擴股方式轉讓旗下項目股權，已成為招商蛇口近幾年的常態動作。
6月18日，北京市產權交易所披露，招商蛇口擬為參股公司蘇州市招融致新房地產有限公司增資，以24.5%股權引進1個合作方，募資金額不低于9800萬元，用于補充流動資金、擴大公司經營規模。
時代周報記者不完全統計，從去年至今，招商蛇口已出售或正在掛牌的項目至少有12項，均為招商蛇口旗下子公司股權。
6月22日，招商蛇口回復時代周報記者稱：“股權轉讓都是按生產經營管控計劃正常推進的。”
“關于央企出售項目的事情需要從兩面方面來看：一是以地產為非主業的單位在執行國資委的‘退房令’;二是部分房企在進行土儲優化調倉。”6月22日，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向時代周報記者表示。
在轉讓項目股權同時，招商蛇口也在加碼拿地。時代周報記者不完全統計，截至6月22日，招商蛇口今年拿地金額已近500億元。
在買賣之間尋求規模與利潤的同步增長，是招商蛇口的最終目標。而投資的眼光、內部行動力以及運營能力等都至關重要，影響著目標的完成情況。
頻繁出售資產
自重組上市以來，招商蛇口一直在進行業務調整和資產整合。在被出售的地產項目中，不乏一二線城市的商辦物業。
6月1日，北京市產權交易所顯示，招商蛇口及贛州遠康投資合伙企業(有限合伙)擬轉讓沈陽金道匯通房地產開發有限公司100%的股權及4.93億元債權，掛牌總價為7.02萬元。
“這個項目估計賣不掉了，主要項目是虧損的。” 6月21日，該項目的運營人士告訴時代周報記者，“等到了截止日期，我們內部已決定不繼續掛牌了，留下來自己慢慢養。現在領導還是很看好這個項目，因為其處于城市新興商圈核心，擁有便利的交通。”
上述運營人士指出：“招商蛇口都是社區商業，體量沒有太大，社區配套商業一個是為了賣房子，第二個是給房企穩定的現金流。就目前的情況來看，招商商業的基礎還需要不斷夯實。”
招商蛇口轉讓的另外一類資產則是位于二三線城市住宅項目。
今年以來，招商蛇口已陸續以增資形式轉讓佛山招商綠湖10%的股權、西安項目49%的股權，長沙懿德房地產有限讓渡項目公司49%的股權，嘉興招鑫置業有限公司49%的股權、蘇州市招融致新房地產有限公司24.5%的股權。
從轉讓方式上來看，均是通過增資擴股完成，引入股權比例大致都在50%以內。
“增資擴股的優勢就在于，出資階段不用交企業所得稅，股權收購往往存在高額的股權溢價，這部分的所得稅是非常高的。”6月20日，一位上市房企財務部內部人士告訴時代周報記者。
加碼土地市場
一邊是頻繁出售旗下公司股權，一邊則是繼續布局新投資。
在今年的業績發布會上，董事總經理蔣鐵峰闡述了招商的拿地計劃， “2020年拿地金額規劃應該會超過2019年，在保證效益和質量的前提下，規模也能夠得到穩定增長，在行業內不掉隊。”
在長三角區域，招商蛇口更是動作頻頻。
6月15日，經過5個多小時、796輪競價，招商蛇口以24.11億元的代價斬獲江蘇徐州一宗住宅地塊，溢價率超過138%。
截至目前，招商蛇口在長三角斬獲了杭州、上海、無錫、蘇州、南通等地。
“華東一帶向來是招商業績貢獻主力軍，加碼長三角也在常理之中。” 6月20日，一名招商蛇口的內部人士告訴時代周報記者。
數據顯示，2019年全年招商蛇口錄得營業收入976.72億元。其中，華東區域占比20.69%，江南區域占比12.23%。
除了長三角地區，成都也成為招商蛇口眼中的“香餑餑”。
時代周報記者統計，僅在5月前，招商蛇口就在成都拿下了五幅地。進入6月份，招商蛇口的拿地步伐仍未停歇，且都是溢價地塊。
“四五月份的土地市場還是比較熱，主要是疫情影響下，房企在二三月份幾乎沒怎么拿地，而四五月份是房企重啟拿地的關鍵節點，土地市場總體成交規模也在逐漸增大，溢價率指標逐漸上行也在所難免，招商蛇口土地成本升高也是正常。”6月21日，一家央系房企的投資負責人告訴時代周報記者，“能拿到土地就是好的，像我們上半年參加了灣區好幾個城市的土拍，最后都因競爭激烈而退出舉牌。”
招商蛇口方面向時代周報記者表示，公司堅持高質量綜合發展的模式，在保持戰略定力之下，公司投資發展較為理性，新增項目關注預期收益，一城一策、精準拿地，在保障經營性現金流安全、負債率合理可控的前提下適度增加投資。
強調利潤與規模
自吸收蛇口工業區重組上市后，利潤率便成為招商蛇口的主要考核標準。
“快速回流現金已成為公司的基本要求。”上述招商蛇口內部人士向時代周報記者表示，各個城市公司已經銷售回款提至最重要的位置。
除加快銷售回款外，另一個提高利潤的捷徑便是出售資產。
根據財報，2019年，招商蛇口股權處置收益主要來自處置 Frontier Shekou Commercial Holdings Limited 100%股權、深圳市商啟置業有限公司51%股權、深圳市樂藝置業有限公司51%股權以及深圳市太子灣樂居置業有限公司 51% 股權，而四筆交易為招商蛇口帶來共計59.91億元投資收益。
如果說出售資產是為獲得現金流，提高利潤率，那么，在加碼土地市場背后，是招商蛇口對規模的渴望。
2019年，招商蛇口的銷售額首次實現2000億元的突破，但行業排名仍在TOP10之外。
招商蛇口董事長許永軍在今年的業績會上坦言，公司也關注規模排名，規模不能不要，但是要做有效益有質量的規模。
上述招商蛇口的內部人士告訴時代周報記者：“之前在中海待過，感覺招商跟其他央企還是不一樣，在規模上會有些壓力。”
規模壓力背后，招商蛇口面臨著周轉速度下降的問題，2017―2019年，周轉速度分別為0.35、0.28、0.24。
柏文喜指出，對房企而言，周轉速度下降可能有幾個原因：一是市況不好，推盤不力導致產品去化緩慢;二是項目開發周期過長;三是內部資源不足導致項目推進緩慢;四是企業運營管理特性，和產品結構、商業模式導致周轉速度較慢等。
柏文喜認為，一個高周轉型的房企如果周轉速度下降，會加大企業財務成本，導致企業盈利能力下降和加大現金流壓力，推高企業運營難度。
在規模和利潤的雙向要求下，資產騰挪能否帶來預期的結果，一切都要交給時間。
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