近日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉，規則主要以“三條紅線”為標準。
而房地產開發作為高杠桿、資本密集型行業，CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“規模、財務、盈利”等方面的要素，工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理，考評各房企經營成色，為CFO工作成績打分。
截止今年上半年的財務數據，德信中國及CFO整體的財務成績平均分為77.65分，表現相對較差。德信中國現在負責管理集財務事務的為單蓓，其于2020年8月獲委任為執行董事、助理總裁兼財務管理中心總經理。單蓓于2011年5月加入德信地產集團，先后擔任項目財務經理、資金管理中心副總經理、財務管理中心副總經理等職務。單蓓在加入德信地產集團之前，曾在中國一間房地產開發公司擔任會計。
首先，從有息負債規模及結構來看，截至2020年6月末，德信中國的有息負債合計187.26億元，較2019年同期增長85.11%，負債規模增長較快。
而在杠桿率方面， 截至2020年6月末，德信中國的資產負債率為76.28%，剔除預收款后的資產負債率為75.21%，超出監管給出的“剔除預收款后的資產負債率不超70%”紅線。截至6月末，德信中國的凈資本負債比率由2019年底的68.7%增加了7.6個百分點，至76.3%。值得一提的是， 2015年至2017年，德信中國的凈負債率分別高達278.7%、435.2%和275.7%，2018年這一比率驟降至67.6%，得益于少數股東權益的激增及現金的增加。
從明股實債等隱性債務來看。對于部分房企通過合作拿地，其背后可能隱含著部分“明股實債”的或有債務情況，可以從少數股權占總股權比重、對合聯營企業投資占總資產比重等方面，從側面定性了解或有債務的大小。并可以通過少數股東損益占比與2年前少數股東權益占比進行比較，通過權益比與收益比的差別，并結合公司集資公司背后金融機構等的進出情況等，可大致判斷“明股實債”的可能性大小。
2020年上半年，德信中國對合營、聯營的投資為52.77億元，占比總資產僅6.69%。而當期公司的少數股東損益為6.43億元，占公司13.43億元凈利潤的47.88%，若考慮房地產的兩年結算周期，需對應到兩年前的項目權益比，2018年H1公司的少數股東權益占比為49.82%，與2020年H1的損益占比相差不大。2020年上半年，公司的少數股東權益為74.2億元，占總權益的57.64%，已經超出歸母權益，少數股東不再“少數”。
在債務對于利潤表的影響方面，截至6月末，德信中國的利息支出為8.58億元，占當期76.49億元營收的11.22%，而資本利利息為4.73億元，利息資本化率55.13%，在地產行業這一資本化水平不算高。Wind數據顯示，截至6月末，公司的ROE為13.38%，除了收益的增長外，與少數股東權益相比，歸母權益增長相對得到控制也是重要原因。
而相對于可以在一定程度上得到“美化”財務指標，融資成本往往可以更真實的反應企業的實況及市場認可度。今年上半年，德信中國的平均融資成本為8.9%，在上半年相對寬松的融資環境中，這一融資成本并不占優勢。
最后，從前瞻及拿地的量入為出方面來看，截至2020年6月末，德信中國的土儲建面為1570.52萬平方米，是2019年銷售建面的6倍多，土儲相對充裕。上半年，德信中國拿地均價7502.3元/平方米，約占當期銷售均價的35%，土地成本不算高。但是從土儲結構來看，并不算合理，截至2020年6月末的1570.52萬平方米土地儲備中，杭州和溫州兩地的占比超50%，浙江省內較為集中，存在一定的單一地域風險。并且，三四線城市土儲較多，存在去化風險。
關鍵詞：
責任編輯：Rex_08
營業執照公示信息