物業(yè)股不香了？ 體量小優(yōu)勢(shì)不顯

10月22日，物業(yè)股第一服務(wù)正式登陸港交所，發(fā)行價(jià)2.4港元。上市首日集合競(jìng)價(jià)報(bào)2港元，跌幅16.67%，開盤即破發(fā)，22日收盤報(bào)1.76港元，跌26.7% 。在這之前10月19日，卓越商企服務(wù)掛牌首日僅漲3%，收于11港元/股。22日卓越商企服務(wù)再跌3.58%，報(bào)收10.78港元/股，堪堪守住10.68港元的發(fā)行價(jià)。

而在上市招股期，卓越商企服務(wù)發(fā)行認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到了625倍，第一服務(wù)認(rèn)購倍數(shù)67倍。10月30日即將掛牌的世茂服務(wù)、合景悠活也在上市前引入了騰訊高瓴資本等知名機(jī)構(gòu)投資者。一級(jí)市場(chǎng)的火熱與二級(jí)市場(chǎng)降溫形成鮮明對(duì)比，投資者不禁會(huì)問，物業(yè)股賺錢效應(yīng)不在了嗎?

對(duì)此盈路證券分析師認(rèn)為，從短線觀點(diǎn)來看，目前板塊輪動(dòng)不在物業(yè)股上，資金更偏愛熱點(diǎn)短線，疊加前期活躍物管股回調(diào)，打壓上市首日的資金人氣。長期來看物管股機(jī)會(huì)仍然存在，因?yàn)槲飿I(yè)股的現(xiàn)金流整體是不錯(cuò)的，而且有息負(fù)債率低，經(jīng)營周期性小，最重要的是物業(yè)股仍處于朝陽行業(yè)。這一點(diǎn)也是機(jī)構(gòu)投資者近來參與物業(yè)股IPO的主要原因。

兩周內(nèi)4家物企上市 第一服務(wù)體量小優(yōu)勢(shì)不顯

第一服務(wù)背靠房企當(dāng)代置業(yè)，是由當(dāng)代置業(yè)旗下的第一物業(yè)、第一人居兩家物業(yè)管理公司的重組合并而成的新公司。2019年12月末第一物業(yè)、第一人居前后腳自新三板摘牌，2020年5月即被張雷推向港股。

第一物業(yè)主營物業(yè)管理服務(wù)，第一人居提供綠色人居解決方案，包括能源運(yùn)維服務(wù)、系統(tǒng)安裝等服務(wù)，二者面向的目標(biāo)客戶均為物業(yè)開發(fā)商、業(yè)主及住戶。

2017-2019年，第一服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為3.8億元、5億元、6.2億元，三年復(fù)合增長28.4%;實(shí)現(xiàn)凈利潤為4185萬元、5294萬元、8386萬元，三年復(fù)合增長41.6%。同期毛利率為32.52%、33.29%、34.82%;凈利率為11.03%、10.68%、13.42%。

物業(yè)管理行業(yè)目前處于高速增長期，第一服務(wù)盡管每年保持穩(wěn)定增長，但與大多數(shù)擬IPO物企一樣，業(yè)績亮點(diǎn)并不突出。與同行業(yè)對(duì)比，第一服務(wù)的規(guī)模甚至處于劣勢(shì)。

招股文件顯示，第一服務(wù)在管建筑面積由2017年的7.1百萬平方米以38.9%的復(fù)合年增長率增加至2019年的13.7百萬平方米。截至2020年4月為15百萬平方米，合約面積為27百萬平方米。儲(chǔ)備率為0.87，屬于行業(yè)中等水平。

以29家物業(yè)股中報(bào)數(shù)據(jù)作對(duì)比，第一服務(wù)目前在管面積排在倒數(shù)第四。2019年加上第一人居的營業(yè)收入達(dá)到了6.2億元，排在倒數(shù)第八，仍屬于中小物管公司。

與此同時(shí)，從10月下旬開始，上半年密集遞表的物企將陸續(xù)上市。本周前后上市的物企有：卓越商企服務(wù)2020年5月在管面積為25.8百萬平方米，2019年?duì)I收18.4億元;世茂服務(wù)2020年6月末在管面積85.7百萬平方米，2019年?duì)I收25億元;合景悠活2019年4月在管面積為22.2百萬平方米，2019年?duì)I收11.25億元。

對(duì)于投資者而言，隨著上市的物業(yè)標(biāo)的越來越多，自身體量大且背后房企實(shí)力強(qiáng)更容易獲得青睞，畢竟頭部房企的利益輸送更優(yōu)。第一服務(wù)此次上市時(shí)面臨的情況是，4家物企同時(shí)間段上市，中小物管公司并不容易獲得市場(chǎng)關(guān)注。

物業(yè)股降溫明顯 估值回調(diào)

除去本身質(zhì)地不算出色之外，第一服務(wù)控股上市首日即破與二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)股降溫不無關(guān)系。

上半年物業(yè)股炒作過熱，市盈率動(dòng)輒40-50倍，最高招商積余市盈率曾超過130倍。下半年隨著疫情常態(tài)化，物業(yè)股股價(jià)開始回調(diào)，自8月以來物業(yè)股持續(xù)下跌，9月平均市盈率為34倍。Wind數(shù)據(jù)顯示8月至今，29家物業(yè)股平均跌18.3%，加權(quán)平均跌33.8%。26家普跌的物企中，中奧到家跌幅達(dá)50%，為跌幅最大的一只物業(yè)股。

有券商分析師認(rèn)為，物業(yè)股中報(bào)業(yè)績?cè)鏊佥^去年有所放緩，低于市場(chǎng)預(yù)期，所以導(dǎo)致了股價(jià)出現(xiàn)一定程度的下滑。知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，物業(yè)股下跌和外部大環(huán)境有關(guān)系，過去物業(yè)股確實(shí)出現(xiàn)了炒作，但是如果經(jīng)營業(yè)績不好，那么其實(shí)也確實(shí)是會(huì)有各類壓力的，至少股價(jià)不穩(wěn)。

另外嚴(yán)躍進(jìn)提到，物業(yè)新股收入上漲幅度不大有很多因素，但是至少投資者興致不高，也是需要此類企業(yè)講好物業(yè)故事。當(dāng)然部分也和其定價(jià)較高有關(guān)系。

因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)業(yè)績穩(wěn)定，并且具有一定的預(yù)見性，所以部分投資者并不吝嗇于給出較高的價(jià)格。雅生活服務(wù)就曾因發(fā)行市盈率高達(dá)91倍，上市首日跌幅達(dá)23%。

而自2018年下半年開始的物業(yè)上市潮，逾20家新上市物企，僅3家上市首日出現(xiàn)下跌，其中第一服務(wù)上市首日跌27%，刷新紀(jì)錄。梳理往期數(shù)據(jù)可知，剔除發(fā)行市盈率過高的因素，同樣是小型物管公司，和泓服務(wù)2019年7月上市首日漲34%，而燁星集團(tuán)、和泓服務(wù)2020年3月上市，上市首日分別漲10%、2%。市場(chǎng)環(huán)境及可選新股的多寡，確實(shí)對(duì)資金有較大影響。在目前物業(yè)股降溫的大環(huán)境下，第一服務(wù)是否會(huì)掀起一波物業(yè)新股破發(fā)潮，還有待關(guān)注。

值得關(guān)注的是，隨著物業(yè)股越來越多，資本也在加速入局。嚴(yán)躍進(jìn)表示，騰訊京東入局物業(yè)，其實(shí)都是互聯(lián)網(wǎng)+的體現(xiàn)，此類企業(yè)都會(huì)尋找行業(yè)龍頭老大，本身也是認(rèn)為后續(xù)物業(yè)企業(yè)在社區(qū)等方面能夠發(fā)揮更大的作用。

從這一邏輯看，機(jī)構(gòu)投資者也偏愛體量較大的物企，留給中小型物管公司的機(jī)會(huì)不多。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)股

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