招商蛇口發(fā)布三季報(bào) “增收不增利”是何解？

摘要：招商蛇口(股票代碼：001979)日前公布的2020年第三季度報(bào)告顯示，前三季度招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為501.17億元，同比增長(zhǎng)96.21%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為21.91億元，同比下降56.96%。招商蛇口面臨“增收不增利”的困境。

招商蛇口(股票代碼：001979)日前公布的2020年第三季度報(bào)告顯示，前三季度招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為501.17億元，同比增長(zhǎng)96.21%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為21.91億元，同比下降56.96%。招商蛇口面臨“增收不增利”的困境。

專業(yè)人士分析，其在山東省的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的簽約面積不及竣工面積的一半，一定程度上影響了利潤(rùn)表現(xiàn)。

相關(guān)機(jī)構(gòu)指出，招商蛇口今年受疫情影響，“以價(jià)換量”加劇了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情況有所好轉(zhuǎn)，利潤(rùn)水平小幅提升，但仍處于其歷史低位。

“增收不增利”

10月20日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商蛇口”)公布的2020年第三季度報(bào)告顯示，前三季度招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為501.17億元，同比增長(zhǎng)96.21%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為21.91億元，同比下降56.96%。可以看出，招商蛇口前三季度“增收不增利。”

公開(kāi)資料顯示，招商蛇口目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、游輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，截止2019年末，三項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比分別為86.57%、12.77%、0.66%。在業(yè)務(wù)區(qū)域分布方面，招商蛇口深耕大灣區(qū)和長(zhǎng)三角，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)多個(gè)城市甚至海內(nèi)外，海外和香港業(yè)務(wù)占比較少。

對(duì)于利潤(rùn)下滑的原因，招商蛇口解釋稱，報(bào)告期內(nèi)受到房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)影響，社區(qū)業(yè)務(wù)毛利率同比下降;自今年年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，公司履行央企責(zé)任，對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租金等措施，導(dǎo)致公司園區(qū)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降明顯;此外，上年同周期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元，這也造成了利潤(rùn)同比降幅加大。

招商蛇口面臨“增收不增利”的困境由來(lái)已久?！度A夏時(shí)報(bào)》記者翻閱資料發(fā)現(xiàn)，2019年招商蛇口營(yíng)業(yè)收入為976.7億元，同比增長(zhǎng)10.64%，扣非凈利潤(rùn)為124.7億元，同比下降14.55%。

“一方面，部分項(xiàng)目的完工時(shí)間偏長(zhǎng)和部分區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩在一定程度上影響了招商蛇口利潤(rùn)增速。同時(shí)，2019年，包括濟(jì)南、青島、煙臺(tái)在內(nèi)的城市房?jī)r(jià)下行，招商蛇口山東區(qū)域今年面臨的銷售壓力較大，這在一定程度上影響了其營(yíng)收表現(xiàn)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

《華夏時(shí)報(bào)》記者翻閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2019年和2020年前三季度，招商蛇口在山東省的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的簽約面積不及竣工面積的一半。年報(bào)顯示，2019年招商蛇口在山東省有十個(gè)主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目的簽約面積不及竣工面積的一半，其中包括青島海德公學(xué)和海德花園、青島藍(lán)灣網(wǎng)谷、日照萊頓小鎮(zhèn)、煙臺(tái)馬爾貝拉等。2020年半年報(bào)顯示，這四個(gè)項(xiàng)目的簽約面積仍然不及竣工面積的一半。

在“不增利”的背景下，值得注意的是，三季度，招商蛇口拿地力度增大，且存在地價(jià)太高風(fēng)險(xiǎn)。平安證券相關(guān)數(shù)據(jù)指出，三季度招商蛇口新增土儲(chǔ)備485萬(wàn)平，與上半年新增土儲(chǔ)660萬(wàn)平比起來(lái)，其拿地力度增大。前三季度招商蛇口累計(jì)新增土儲(chǔ)1145萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)37.8%，平均樓面地價(jià)8346元/平，較2019年全年上升21.7%，地價(jià)房?jī)r(jià)比為36%。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)若要做大規(guī)模，積極拿地很正常，但是拿地成本過(guò)高，后續(xù)需要化解，否則會(huì)侵蝕利潤(rùn)。高地價(jià)的化解，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)成本的降低和銷售節(jié)點(diǎn)的把握。“企業(yè)可以引入更低成本的開(kāi)發(fā)資金，后續(xù)若是對(duì)地產(chǎn)周期把握得當(dāng)，也可以提高盈利空間。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

張波表示，從全國(guó)來(lái)看，今年的土地溢價(jià)率普遍提升，此外，樓面均價(jià)的提升更大程度上是房企拿地區(qū)域更側(cè)重于一二線重點(diǎn)城市所致，因此樓面均價(jià)上漲并不一定造成未來(lái)利潤(rùn)下滑。“但房企對(duì)于成本的有效控制依然十分重要。”張波補(bǔ)充道。

“增收不增利是行業(yè)的通病，尤其是近兩年房企土地成本增大，再加上今受到疫情的沖擊，房企在盈利方面存在壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

貝殼研究院相關(guān)分析指出，招商蛇口今年受疫情影響，“以價(jià)換量”加劇了“增收不增利”。三季度招商蛇口“增收不增利”情況有所好轉(zhuǎn)，利潤(rùn)水平小幅提升，但仍處于其歷史低位。

針對(duì)三季報(bào)的有關(guān)情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者向招商蛇口發(fā)送了采訪提綱，截止發(fā)稿，未收到回復(fù)。

與平安資管終止合作

此外，招商銀行在引入戰(zhàn)略投資者尋求合作上也不甚順利。第三季度，此前招商蛇口多次公告的平安資管將成為其戰(zhàn)略投資者的合作終止。

6月8日，招商蛇口發(fā)布公告稱，擬向深圳市投資控股有限公司購(gòu)買其持有的深圳市南油(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“南油集團(tuán)”)24%股權(quán)，平安資管接受平安人壽的委托，以平安人壽的保險(xiǎn)資金全額認(rèn)購(gòu)招商蛇口本次募集資金非公開(kāi)發(fā)行的股份。此次的發(fā)行完成后，平安人壽將成為招商蛇口的股東。

公開(kāi)資料顯示，南油集團(tuán)主要從事園區(qū)開(kāi)發(fā)和物流倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)，主要資產(chǎn)位于深圳市前海片區(qū)。南油集團(tuán)擁有深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，前海片區(qū)的二手房均價(jià)為11.4萬(wàn)/平方米。

天風(fēng)證券此前發(fā)布的研報(bào)表示，地產(chǎn)與險(xiǎn)資合作，為險(xiǎn)資提供了高分紅和高投資渠道，也有助于房企補(bǔ)充低成本資金。

然而多次公告合作事宜后，平安資管退出了此次合作。9月14日，招商蛇口發(fā)布公告稱，由于目前資本市場(chǎng)環(huán)境的變化，經(jīng)公司與平安資管友好協(xié)商，雙方同意終止平安資管認(rèn)購(gòu)公司非公開(kāi)發(fā)行股份事宜。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)之間的合作存在變數(shù)，此合作規(guī)模較大，同時(shí)今年疫情沖擊也干擾了合作。企業(yè)需要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)能力，真正做到讓外部投資者認(rèn)可其投資價(jià)值。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口

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