隨著城市化的發展，很多一二線城市已經進入了房地產資產存量時代。城市更新加上政府的產業引導，將是未來發展存量的關鍵趨勢。10月15日，以“重生—破局存量資產”為主題，2021觀點資本圓桌會議于廣州閉幕。在逾4個小時的討論中，與會嘉賓積極抒發自己的觀點，共同探討存量資產的未來。
存量資產的一大價值就在于運營
在第一場圓桌討論會上，嘉賓們就房地產存量資產的創新及多元化轉型做出了自己的理解。世聯行首席技術官、中國建設教育協會房地產專業委員會常委黎振偉指出房地產增量的不斷增多讓大家一直都忽視了房地產存量的運營。存量需要城市、產業、城市功能的支持，存量是一個生態系統，從城市更新、產業升級重塑到物業賦能、金融創新、消費升級都是存量改造的動力。
而企業家，則就房地產存量資產的價值挖掘與創造分享了自己的經驗。廣州樂晟商業經營管理有限公司董事長雷易群認為，目前商業地產在線上線下的沖擊下，能夠把一個項目做到出租率80%，租金收繳率達到95%，且每年有10%的提升就已經是不錯的情況。而且現在行業的下滑也促進了品牌業態不斷地更新換代，購物中心的業態組合也一直在變化，多元化和體驗感也非常重要。同時他也談到了如何創新。如今的物業改造一次需要至少五年租金才能收回成本，小而精改造或者差異化競爭會是提高收益率的制勝法寶。他以迷你倉和菜市場為例，只有滿足客戶需求，同時做出差異化，才會得到客戶青睞。
持相同觀點的還有瑰悅的聯合創始人陳昱彤。瑰悅是一家專注服務式公寓的企業，融合了酒店設施和公寓家庭特色，可以滿足中長期的服務需求。為了在白領公寓和長租公寓中做出差異性，瑰悅定位新中產和中高端階層，針對客戶群體的生活質量做出特別的品質和設計，中式設計和悟空間的創新就是一個很好的嘗試。
而廣州市樓宇經濟促進會副會長龔元以“站在增量看存量”的角度闡述了相關問題。他認為，房地產存量資產在未來的創新包括但不限于模式重塑、科技驅動、生態營造，更將體現在體制優化、思維升維、研發應用、政策支撐的方面。創新是城市經濟發展的動力源泉，存量資產的創新與轉型箭在弦上，不得不發，而前提是通過“摸底數、盤資產、促活化、提效能”來爭取做到有的放矢。
廣東中盈產業發展有限公司總經理黃少麟則是對新興行業有不少研究。房地產智能化、靈活辦公都是他認為比較有可能的未來發展方向，而直播、電商等不斷變化的新需求也讓他保持著一種謙虛的學習態度，堅持做好自己的服務。
REITs能實現資產的流動性
對于商業地產而言，如何利用資本優勢匹配行業需求，釋放資產的流動性，是存量資產價值最大化的另一重點。
針對存量商業資產，目前最熱議的話題就是REITs帶來的機遇。凱保商發CEO龐曉云在REITs(房地產信托投資基金)方面頗有研究。他具體分析了目前國內REITs的發展現狀，也用數據解釋了REITs的特性和優勢。他提出，REITs是國家和個人都非常需要的一個金融產品。REITs的風險是基于股票和債券之間，REITs把底層資產進行了風險隔離，風險減少的同時收益高于債券。
而REITs下的不動產價值有兩種，一是來自經營租金的分紅回報，二是資產的增值。真正的資產價值來源于現金流的折算和地段的增值空間，其中地段是一個相對的比較值，并非核心地段就是具有絕對價值，在地段的基礎上通過運營帶來的增值才是關鍵。
中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術有限公司總裁姚堯則細數了REITs的幾大優勢。他指出，REITs能實現資產的流動性、稅收中性、穩定性、低杠桿等，并在主體增信上做出了突破，資產的收益率、資產的表現以及未來分紅的可能性將成為投資的主要關注表現。他還提到，雖然目前中國REITs還未覆蓋商業地產，但也可以提前做一些準備更好地迎接它的到來。因為REITs本質上并不是融資的工具，它更多關注的是資產的運營管理能力，是為有優秀能力的運營方或資產方搭建的一個金融平臺。
平安信托海外REITs負責人張菲澳看到了市場邏輯正在轉變。他說，以前開發商關注的是利用低成本的資金做融資實現快周轉，但目前已有不少開發商開始考慮重資產轉型，REITs可能是他們最可行的道路。(記者 羅莎琳)
責任編輯：Rex_08
營業執照公示信息