3月70城房價數據出爐，樓市拐點將至？

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4月15日，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，3月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

一線城市環比領漲 二線城市市場分化

數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有38個和45個，比上月分別減少2個和12個。

“從房價變化可以看出，市場信心正不斷恢復，房地產市場筑底回升態勢已經明確。”58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》表示。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶在解讀時表示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.8%，廣州下降0.1%；一線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

在張波看來，一線城市今年回升的力度總體偏強，尤其是深圳后續發力明顯，這與全國層面調控放松的背景有關，雖然一線城市目前大多只在房貸利率層面有所放松，但由于市場信心層面對房價上漲的預期普遍增強，尤其是城市中市場供給量乏力的板塊和區域體現更為明顯。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同；二手住宅環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

“調控放松的城市中，3月份石家莊、南昌、濟南、青島的新房環比價格已現上漲，杭州、成都等熱點二線城市房價上漲的幅度較為明顯。一方面可以看出市場調控放松對于部分城市的作用已經顯現，另一方面熱點二線城市的復蘇表現明顯好于預期。”張波表示，但福州、哈爾濱、大連等城市的新房價格環比下跌依然持續，這些城市的放松政策大都在3月份出臺，預計4月份、5月份的市場或有體現。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，隨著近期以來多城松綁樓市調控，市場信心獲得一定修復。松綁內容涉及放松限購、限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優惠等多個方面。整體來看，本月新房、二手房上漲城市數量止降轉升。與此同時，新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。這一系列變化表明年初以來發布的松綁政策已經初顯成效，樓市拐點已至，預計接下來松綁調控的城市將會繼續擴圍，市場將會持續修復，但修復進程可能是緩慢和曲折的。

各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落或轉降

數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有29個和47個，比上月分別增加5個和8個。

繩國慶介紹，3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅比上月分別回落0.1和0.7個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手住宅同比由上月上漲0.3%轉為下降0.2%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴大0.5和0.6個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅分別為4.3%、1.6%和-0.6%，三線城市同比下跌態勢明顯，說明此類城市的市場壓力較大，需防范房價繼續降溫的風險。

張波表示，從3月份房價整體表現來看，市場已處于低部回升階段，隨著全國層面的調控放松不斷擴大，預計二季度的市場表現會明顯好于一季度，尤其是部分熱點二線城市，以及調控放松力度偏大的三四線城市，市場反彈的蓄力明顯增強，后續房價企穩回升的確定性也不斷增強。但值得關注的是，部分供求失衡嚴重的城市，未來依然需要出臺全方位政策，尤其是調整土地供應節奏，并有效拉動需求側，以推進樓市平穩發展。（證券日報記者 孟珂）

一季度商品房銷售數據或不及預期 業內人士預計年內呈現先抑后穩走勢

4月15日，國家統計局發布的3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環比下降城市個數減少，同比下降城市個數增加；各線城市商品住宅銷售價格環比趨穩，同比下降或漲幅回落。

58安居客房產研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，3月份以來，隨著多城出手調整房地產調控政策，從3月份70城的房價變化可以看出，當前市場信心正不斷恢復，但依舊呈現出較為明顯的分化態勢。

盡管3月份的70城房價數據已現積極信號，但若從整個一季度樓市表現來看，多位接受記者采訪的業內人士預計，一季度商品房銷售數據或不及預期。全年來看，商品房銷售數據的企穩，或發生在第三季度及以后，大致呈現先抑后穩的走勢。

已有一線城市“接力”

今年以來，稍顯密集的樓市“松綁”政策，正呈現出由三四線城市向一二線城市逐步蔓延的特點。據不完全統計，僅4月份以來，就有上海、蘇州、南京等十余城從房貸利率下調、限購放松、取消限售、降低首付比例等多維度出手。

日前，上海臨港新片區管委會組織對臨港新片區人才住房政策操作口徑進行了優化調整。按照新規，將原《購房資格確認函》調整為《臨港新片區人才住房政策認定函》，有效期由原6個月調整為12個月。2022年重點支持單位中工作的人才，將“須在新片區工作滿一年以上”調整為可縮短至3個月或6個月。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者分析稱，從內容上看，該政策一方面縮短了人才認定的工作年限，另一方面將人才認定有效期拉長，有利于促進住房消費的釋放。整體上看，雖然上海也加入到樓市調控政策的糾偏隊伍中，但仍體現了其有所為、有所不為。即在限購方面，選擇臨港新片區這樣的外圍待開發區域，且進一步限定在重點支持單位中的人才，既有利于促進成交，相對又不會引起過大的波動。

除了上海臨港新片區外，近期南京六合區、溧水區也先后放松限購政策；蘇州則在房貸利率大幅下調后，進一步在限購、限售兩方面為調控政策“松綁”。

“從當前房地產市場依舊偏冷的形勢看，未來樓市調控政策邊際放松將繼續從三四線城市向二線、熱點二線城市蔓延，特別是面向新市民等剛需群體的限購、限貸等需求端寬松政策有望增多，進而帶動全國樓市逐步走向復蘇。”中國銀行研究院研究員葉銀丹說。

據中指數據監測，2022年以來，全國已有超60個城市從限購、限售、降首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等方面調整了房地產調控政策，借助需求端政策的不斷發力，以促進合理購房需求的釋放。

“短期來看，伴隨著信貸環境和房地產市場調控政策的持續改善，購房者置業預期和置業信心有望逐漸企穩。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜如是說。

企穩至少在三季度

盡管樓市政策松動的覆蓋面持續擴圍，但種種跡象表示，一季度商品房銷售或不及預期。

諸葛找房數據研究中心數據顯示，今年一季度，其監測的60城新房成交6853.08萬平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其監測的重點10城二手房成交僅17.4萬套，較去年同期下降42.3%。

另外，央行最新數據顯示，一季度人民幣貸款增加8.34萬億元，同比多增6636億元。分部門看，住戶貸款增加1.26萬億元，其中，短期貸款增加1943億元，中長期貸款增加1.07萬億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時表示，在居民中長期貸款中，按揭貸款占比在八成左右。由此，判斷一季度商品房銷售狀況，居民中長期貸款走勢可以說是一個重要參考點。

央行數據顯示，2021年同期居民中長期貸款新增1.98萬億元。這意味著今年與去年同期相比少增9100億元。

“這預示著今年一季度商品房銷售不容樂觀，降幅或有所擴大。”王青稱，考慮到今年前兩個月商品房銷售額和銷售面積同比分別下降19.3%和9.6%，預計一季度商品房銷售額和銷售面積同比降幅有可能分別擴大至23%和12%，甚至不排除出現更大降幅的可能。

在葉銀丹看來，當前居民購房貸款意愿低迷，個人住房貸款處于有供給但需求收縮狀態，商品房銷售可謂“量價齊跌”。總體來看，去年三季度以來的房地產市場下行，不僅僅是疫情影響下經濟增速和居民收入下行、前期房地產政策調控的結果，更是在過去數十年居民部門杠桿快速上升后，進一步加杠桿空間有限背景下，房地產市場預期的根本性轉變。因此，即使當前有部分城市，甚至是熱點城市調控政策有所放松，但短期內，房地產市場再難以出現過去那種較為迅猛有力的回升。

葉銀丹稱，隨著房地產調控政策邊際放松的效果持續顯現，預計商品房銷售數據的企穩或發生在第三季度及以后，大致呈現先抑后穩的走勢。（證券日報記者 杜雨萌）

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責任編輯：Rex_08