房地產業迎來重磅利好！
近日，央行、銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱“金融16條”），其中提出16條舉措支持房地產市場平穩健康發展。
此外，《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱通知）也適時發布，旨在防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展。
(相關資料圖)
業內人士表示，自此輪房地產市場調控進入政策寬松期以來，“金融16條”涉及面最廣、輸血力度最大，全面調整優化了房地產金融政策，是穩經濟、穩增長的重要舉措。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國商報記者采訪時表示，通知針對預售資金使用出臺了更加寬松的政策，對房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極意義。
房地產業迎來重磅利好。（中國商報記者 馬文博/圖）
全面推動“保交樓”
作為房地產業健康發展的重要基礎，“保交樓”的重要性不言而喻。為推進 “保交樓”工作，解決資金支持的難點問題，此前國家開發銀行、中國農業發展銀行設立“保交樓”專項借款，規模達2000億元，用于助力已售逾期難交付的住宅項目建設交付。
今年9月，首筆“保交樓”專項借款資金落地沈陽，并陸續在哈爾濱等多個城市落地，兜底當地“保交樓”工作。
此次“金融16條”再次強調金融機構為“保交樓”提供配套資金支持：鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。
為鼓勵金融機構參與，“金融16條”特別提出盡職免責場景：向專項借款項目發放配套融資，對于新發放融資形成不良的，相關機構人員已盡職的，可予免責。對于商業銀行等金融機構的配套貸款，在鼓勵加大信貸額度的基礎上，特別提出了明確的指導方案，如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分“專項借款配套融資”科目進行專門管理，滿足盡職調查但仍出現不良的可予以免責等。
中國政法大學商學院資本金融系教授胡繼曄表示，一直以來，國內貸款專員都是終身負責制，此次特別提出免責條款具有實際價值。
政策支持是外因，作為市場主體的房企發力自救是內因，兩者需共同發力才能實現“保交樓”的目標。
對此，“金融16條”還提出，一方面支持房企的合理融資需求，從開發貸款、發債、信托等多個渠道給予支持；另一方面，鼓勵金融機構以并購貸款、設立基金的方式化解房地產企業風險。
中指研究院相關人士指出，收并購風險的化解工作一直在持續穩定推進，在前期成功案例的示范效應之下，未來有望擴展處置范圍。
支持合理融資需求
過去幾年，由于大規模資金違規進入房地產領域，房地產信托融資面臨強監管。從限制到鼓勵，此次金融支持房地產政策可謂“全面加碼”。
“金融16條”強調，將堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，保持房地產融資平穩有序。
對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，“金融16條”提出，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。
在債券融資方面，“金融16條”同樣明確， 推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
為保持信托等資管產品融資穩定，“金融16條”鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，在房地產開發貸款、信托貸款還有債券融資等多種融資渠道的助力下，房企的項目交付和資金壓力將得到有效緩解。
事實上，在此次“金融16條”推出之前，市場已有涉及房地產融資等政策的信號出現。
11月8日，銀行間市場交易商協會確認，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。
11月12日，保利發展發布公告稱，已收到交易商協會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起2年內有效。
預售資金監管適度“松綁”
自2021年下半年以來，在保竣工、保交付的背景下，預售資金監管明顯趨嚴，融資需求難以得到滿足，加大了房企的資金壓力。
通知首先指出，要通過銀行保函制度，確保預售監管資金合理使用，同時防范化解房企流動性風險。在銀行保函置換資金方面，要求保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。
據嚴躍進介紹，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款的10%，這也意味著能為房企增加相應的資金額度，其改善資金流動性的意義是積極而顯著的。
通知對銀行出具保函置換預售監管資金的場景提出要求：要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。
“這說明此次出臺的銀行保函政策主要是支持短期雖有流動性風險但經營基本穩健的企業，而一些有明顯‘爆雷’風險的企業無法享受此類政策。”嚴躍進表示。
在資金使用方面，通知明確，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。
嚴躍進表示，此次出臺的政策是預售資金監管方面明顯放松的政策，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極意義。通知回應了近期部分房企的問題——預售資金監管過嚴，進而出現了“資金拿不出”的情況，導致銷售正常的企業也開始遇到流動性的問題。因此，通知對預售資金政策做出調整，防范各地出現過嚴管控預售資金的情況。同時，銀行保函制度置換預售資金的操作也被正式認可。此次銀保監會的定調，有助于各地工作的順利開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，可以減少預售資金的沉淀，對于加快此類資金的使用和周轉有積極作用。
“此外，過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多的是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途，即償還債務，在使用方面具有突破性和創新性。這也有助于房企通過此類資金更好地償還債務，更好地化解債務風險。” 嚴躍進表示。?（記者 王彤旭）
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