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市場表現：本周REITs 指數上漲 0.68%，其中經營權類上漲 0.42%，產權類上漲1.14%。上證綜指累計上漲1.76%，深證成指累計上漲2.89%，滬深300 累計上漲2.52%，中證全債指數下跌0.20%，上證國債指數下跌0.03%，中債1 年期國債指數下跌0.01%，中債10 年期國債指數下跌0.36%，中債企業債指數下跌0.43%，中證轉債指數上漲1.47%。上市以來REITs 與十年期國債、一年期國債、中證轉債、企業債相關性分別為0.62、0.64、0.51、0.62，與上證綜指、深證成指相關性分別為-0.37、-0.49。
主要政策/會議：1）11 月25 日，人民銀行決定于2022 年12 月5 日降低金融機構存款準備金率25bp。本次降準緩解了金融市場的流動性偏緊情況，中短期內或為REITs 基金的投資交易提供市場機會。2）11 月28 日，證監會提出將進一步發揮REITs 盤活房企存量資產作用，推動保障性租賃住房REITs 常態化發行，努力打造REITs 市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs 的擴募資產。3）11 月28 日，國家發改委等五部門聯合印發《關于加強縣級地區生活垃圾焚燒處理設施建設的指導意見》，提出支持符合條件的生活垃圾焚燒處理項目發行REITs。4）11 月29 日，發改委發布《企業投資項目可行性研究報告編制參考大綱》（征求意見稿），提出對于基礎設施項目研究通過REITs 盤活存量資產、實現資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項目規劃建設階段將REITs 作為退出機制的具體業務指導性文件。
重點事件：1）11 月25 日，西安高新區保障房投資建設發展有限公司擬以保障性租賃住房資產開展公募REITs 申報發行工作。2）11 月28 日，華夏中交REIT 發布《收益分配的公告》，擬分配9492 萬元，即0.9492元/10 份，占可供分配金額的99.99%。3）11 月28 日，全國首單生物醫藥產業園REITs——華夏和達高科REIT 更新狀態為“注冊生效”，該只產品也成為第24 單獲批的基礎設施公募REITs。4）11 月30 日，華夏越秀高速REITs 發布更新的基金產品資料概要、更新的招募說明書、基金份額解除限售的提示性公告。本次戰略配售份額解禁后，可流通份額合計為2.1 億份，流通份額有30%變為70%。5）12 月1 日晚間，華夏和達高科REIT 發布招募說明書、基金份額詢價公告、基金合同、托管協議、基金產品資料概要，預計募集金額13.64 億元。
投資建議：本周市場情緒趨于穩定，REITs 指數小幅回升。11 月28 日證監會提出將進一步發揮REITs 盤活房企存量資產作用，推動保障性租賃住房REITs 常態化發行，努力打造REITs 市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs 的擴募資產。此外下周一開始央行降準25bp，本次央行降準進而對REITs 基金市場形成較為有利的資金環境，中短期內或為REITs 基金的投資交易提供了市場機會。建議關注優質資產一級市場打新及前期下跌較多優質資產機會。
風險提示：基礎設施項目的行業及項目運營風險；現金流預測偏差風險；相關支持政策調整風險。
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轉自東北證券股份有限公司 研究員：吳胤翔
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