權(quán)益銷(xiāo)售占比大降至54%!增幅不足10%

2019年中駿集團(tuán)權(quán)益銷(xiāo)售金額增幅不到10%，在全口徑銷(xiāo)售金額中的占比由2018年的77%下降至54%;盡管其他收入及收益、投資物業(yè)公允收益增幅較大增厚了利潤(rùn)，但除稅前溢利依然同比減少3.27%

七年前進(jìn)入銷(xiāo)售百億陣營(yíng)的中駿集團(tuán)控股有限公司(下稱中駿集團(tuán)控股，1966.HK)，近年來(lái)一直努力朝千億梯隊(duì)進(jìn)發(fā)。2017年，在成立30年之際，該公司提出“千億級(jí)規(guī)模”戰(zhàn)略目標(biāo)，計(jì)劃2020年銷(xiāo)售突破1000億元。

然而，這一目標(biāo)在只差臨門(mén)一腳時(shí)，遭遇“黑天鵝”。

研究員注意到，今年1—3月，中駿集團(tuán)控股連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約129.29億元，同比減少18%。據(jù)悉，在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司已將2020年銷(xiāo)售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元。

比起這點(diǎn)波折，在奔赴千億的路上，中駿集團(tuán)控股業(yè)績(jī)質(zhì)量的下降，或許更令人擔(dān)憂。2019年度業(yè)績(jī)公告顯示，該公司去年合同銷(xiāo)售金額、收益、年內(nèi)溢利分別增長(zhǎng)56.7%、20.2%和9.4%。在行業(yè)整體增速放緩、房企利潤(rùn)空間受到擠壓的背景下，這組數(shù)據(jù)乍看之下似乎還算不錯(cuò)，但研究員仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，其銷(xiāo)售規(guī)模中近半數(shù)為項(xiàng)目合作方等所貢獻(xiàn)，公司的權(quán)益銷(xiāo)售金額增幅不到10%。同時(shí)，毛利、除稅前溢利也在走低。

從一些公開(kāi)報(bào)道可見(jiàn)，近日，標(biāo)普將中駿集團(tuán)控股的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。“負(fù)面”，部分反映了標(biāo)普的觀點(diǎn)，即中駿集團(tuán)控股高企的杠桿率在未來(lái)一至兩年內(nèi)可能不會(huì)有大幅改善。且這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商2019年的業(yè)績(jī)，也明顯低于標(biāo)普預(yù)期，原因主要是該公司收入確認(rèn)放緩、盈利能力疲弱以及持續(xù)的高額土地投資。

截至4月14日收盤(pán)，中駿集團(tuán)控股每股股價(jià)為3.59港元，較52周最高點(diǎn)，下降26.73%。

權(quán)益銷(xiāo)售金額增幅不足10%

公開(kāi)資料顯示，中駿集團(tuán)控股及其附屬公司主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理、土地開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，當(dāng)前已形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，以購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

業(yè)績(jī)公告顯示，2019年，中駿集團(tuán)控股連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司超額完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，達(dá)到歷史新高。全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約805.01億元，同比增長(zhǎng)56.74%。據(jù)克而瑞計(jì)算，這一增速大幅超過(guò)TOP50房企15%的平均增速。

然而，《投資時(shí)報(bào)》研究員進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，盡管其合同銷(xiāo)售規(guī)模快速擴(kuò)張，但權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模卻沒(méi)有多大起色，而來(lái)自項(xiàng)目合作方的銷(xiāo)售占比，大幅提升。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)計(jì)算，中駿集團(tuán)控股2019年權(quán)益銷(xiāo)售金額(以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè))為435.6億元，同比僅增長(zhǎng)9.36%;在其全口徑銷(xiāo)售金額(指企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目業(yè)績(jī)的累計(jì)值)中的占比由2018年的77%下降至54%。

換言之，在其2019年的全口徑銷(xiāo)售規(guī)模中，有近46%由項(xiàng)目合作方等獲得，這一比例相當(dāng)于2018年的兩倍。

橫向來(lái)看，2019年與中駿集團(tuán)控股全口徑銷(xiāo)售規(guī)模相當(dāng)?shù)氖讋?chuàng)置業(yè)(2868.HK)及泰禾集團(tuán)(000732.SZ)，權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為517.1億元和626.4億元，在全口徑銷(xiāo)售金額中的占比分別為63.99%、77.46%。

近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作情況增多。有分析人士表示，與合約銷(xiāo)售額相比，權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模更能真實(shí)反映房企自身的實(shí)際銷(xiāo)售額、資金實(shí)力以及投資能力。權(quán)益銷(xiāo)售金額占比越高，則銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的含金量越高，銷(xiāo)售回款率往往也越高，利潤(rùn)鎖定能力更強(qiáng)。

2014年以來(lái)中駿集團(tuán)控股合同銷(xiāo)售金額及收益增幅

毛利率下降除稅前溢利走低

值得關(guān)注的是，2013年—2019年，中駿集團(tuán)控股合同銷(xiāo)售金額由百億元增至800億元，2014年以來(lái)，年度增幅依次為10.07%、21.87%、62.11%、41.33%、54.47%、56.74%，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到39.72%。相比之下，其收益的增速要遜色得多：2014年以來(lái)，收益年度增幅依次為4.54%、55.21%、16.75%、29.04%、10.42%、20.17%，年復(fù)合增長(zhǎng)率僅21.67%。

從公開(kāi)資料可見(jiàn)，中駿集團(tuán)控股的收益主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售收入、租金收入、物業(yè)管理費(fèi)及項(xiàng)目管理收入。

就2019年數(shù)據(jù)來(lái)看，其物業(yè)銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng)18.7%至204.53億元，租金收入大幅增長(zhǎng)117.3%至2.85億元，物業(yè)管理費(fèi)增長(zhǎng)36.1%至4.58億元，項(xiàng)目管理收入增長(zhǎng)92.5%至1.74億元。盡管租金收入、項(xiàng)目管理收入等大幅攀升，但物業(yè)銷(xiāo)售收入占比依然超過(guò)95%，可見(jiàn)該公司業(yè)績(jī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的倚重程度。

而在中央堅(jiān)持“房住不炒”大方向、全面貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利時(shí)代已然終結(jié)。2019年，中駿集團(tuán)控股的盈利能力已現(xiàn)下降趨勢(shì)。由于銷(xiāo)售成本同比增長(zhǎng)33%，高于收益增幅，該公司毛利同比減少4.14%至58.92億元，毛利率則由2018年的34.6%降至27.6%，下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，中駿集團(tuán)控股解釋稱，毛利率下降主要是限價(jià)政策影響項(xiàng)目平均銷(xiāo)售單價(jià)。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其平均銷(xiāo)售單價(jià)由2018年的每平方米約16143元降至2019年的11143元，降幅超過(guò)三成。

同時(shí)，2019年該公司的各項(xiàng)費(fèi)用也有較大幅度增長(zhǎng)，其中銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支增長(zhǎng)29.52%，行政開(kāi)支、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別增長(zhǎng)24.46%、31.48%。盡管其他收入及收益、投資物業(yè)公允收益增幅較大增厚了利潤(rùn)——前者受議價(jià)收購(gòu)收益影響增長(zhǎng)198.95%、后者由于上海中駿廣場(chǎng)的辦公樓及若干長(zhǎng)租公寓升值而增長(zhǎng)29.77%，但除稅前溢利依然同比減少3.27%。

中駿集團(tuán)控股部分財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽(億元)

最終，中駿集團(tuán)控股2019年實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利40.23億元，同比增長(zhǎng)9.43%。其中母公司擁有人應(yīng)占溢利35.10億元，同比小幅增長(zhǎng)3.69%;非控股權(quán)益應(yīng)占溢利4.78億元，同比大增105%;永久資本工具持有人應(yīng)占溢利0.35億元，同比減少39.33%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在年內(nèi)溢利中，母公司擁有人應(yīng)占溢利的占比由2018年的92.07%下降至2019年的87.24%，而非控股權(quán)益應(yīng)占溢利的比重則幾乎翻倍，由6.34%提高至11.88%。

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