作為廈門最早一批房企成員的明發(fā)集團有限公司(下稱“明發(fā)集團”00846.HK)，近期因發(fā)高息22%的債券引發(fā)市場再度關(guān)注。此外，今年4月，其創(chuàng)始人黃煥明離任也讓外界浮想聯(lián)翩 ，此次重大人事變更是否與公司復牌密切相關(guān)?
2016年因核數(shù)師對其年報業(yè)績不發(fā)表意見，明發(fā)集團遭遇長達四年之久的停牌，目前，其股價仍止于1.89元的報價。對此，《投資者網(wǎng)》就復牌及高息發(fā)債等投資者關(guān)注的問題，致電明發(fā)集團香港企業(yè)傳訊部門，對方表示，目前不便回應。
公開資料顯示，成立于1994年，作為早期知名的閩系房企，明發(fā)集團的全國擴張之路早已開啟，業(yè)務主要以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營為主，并涉及工業(yè)、商貿(mào)、投資等多項領(lǐng)域。2019年明發(fā)集團收入127億元、凈利潤11.34億元，與早期的世茂、建發(fā)、禹洲等相比，早已“掉隊”。
高息22%創(chuàng)下房企融資最貴
6月1日，明發(fā)集團發(fā)行了一筆規(guī)模1.76億美元、票息22%的美元債券用于償還債務。據(jù)了解，該筆債券在今年12月5日到期，如果逾期，票息按上浮10%以32%計算。從2020年行業(yè)各大房企發(fā)債情況來看，明發(fā)集團高達22%的債券票息已經(jīng)刷新行業(yè)最高紀錄。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，中國房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個百分點，5月平均融資成本更是低至6.33%;同時，從房企6月初發(fā)債情況來看，同行萬科6月1日發(fā)布的“17萬科01”債券票面利率調(diào)整為1.9%，華發(fā)集團6月2日發(fā)行的規(guī)模10億元的超短期債券票面利率僅1.35%，保利、旭輝、廈門象嶼等房企先后發(fā)行的債券利率也處在2%至4%區(qū)間。
即便以美元債券來看，以6月16日綠地控股所發(fā)行的5億美元定息債券來看，利率也僅為6.25%;正榮地產(chǎn)5月22日發(fā)行的2億美元2024年到期的美元債，年利率也不過8.32%。
當然，也有發(fā)債成本處于較高水平的房企，如藍光發(fā)展、新湖中寶等。今年6月以來，這些房企的發(fā)債利率區(qū)間在10.5%-11%。同行業(yè)對比，據(jù)《投資者網(wǎng)》研究統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，不管是A股還是H股，目前沒有任何內(nèi)房企融資成本超過22%，明發(fā)也創(chuàng)下來多年來房企融資成本最高紀錄。
今年1月14日，明發(fā)集團發(fā)行了一筆2021年到期、總規(guī)模2.2億美元的債券，利率較往年有所提升，票息高達15%。令市場感到疑惑的是，明發(fā)集團的發(fā)債利率緣何一直居高不下?為何五個月時間不到利率成本增加7個點?高息22%的發(fā)債背后意味著什么?
對于明發(fā)集團的高息發(fā)債，,星展銀行(香港)研究部中國房地產(chǎn)業(yè)分析主管王丹向《投資者網(wǎng)》表示：“22%的發(fā)債利率，從側(cè)面能夠反映出，明發(fā)集團對于資金渴求強烈，需要通過高息融資的方式籌集資金緩解舊債，最終為了能夠‘活下去’，為自己爭取更多反轉(zhuǎn)的機會，如，加速樓市的銷售、回款及負債結(jié)構(gòu)的調(diào)整等。明發(fā)集團目前發(fā)債票息位居行業(yè)高位，但相信高利息只是暫時的。目前雖然整體境內(nèi)融資市場較為寬松且利率下行，但這適用于具備規(guī)模優(yōu)勢及3A評級的房企，對于明發(fā)集團這類負債較高的房企并不適用。”
據(jù)市場人士意見，明發(fā)成本的發(fā)債利率一直居高不下，但上述22%的高息發(fā)債或與其違約有關(guān)。公開資料顯示，今年5月，明發(fā)集團未能按時完成一筆美元債的兌付，構(gòu)成實質(zhì)性違約，該違約債券發(fā)行于2017年5月，票息為11%，期限3年，發(fā)行規(guī)模2.2億美元。
債務情況來看，截至2019年底，明發(fā)集團貨幣資金(不包括受限制現(xiàn)金)為人民幣34.88億元，較2018年末的52.634億元大幅下滑，集團應于一年內(nèi)及一年后償還的銀行貸款及其他借款分別約為64.920億元及5.604億元，賬面現(xiàn)金難覆短債，償債壓力較大。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《投資者網(wǎng)》表示：“一般來說，融資成本是和企業(yè)本身包括負債水平在內(nèi)風險度呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，獨立會計師曾對明發(fā)2015年財務報表‘不發(fā)表意見’，從而引發(fā)了證監(jiān)會的關(guān)注并責令其停牌，長期停牌對于其自身的融資能力形成極大影響，也同步提高了融資利率水平。 ”
數(shù)年復牌之路漫長無期
高息融資的同時，明發(fā)集團創(chuàng)始人也宣告辭職。今年4月23日，明發(fā)集團披露一則重大人事變動——黃煥明辭任。根據(jù)公告，黃煥明辭任公司非執(zhí)行董事、董事會主席兼公司授權(quán)代表各職務。同時，林家禮獲調(diào)任為非執(zhí)行董事，并獲委任為董事會主席。
對此，接近明發(fā)集團的內(nèi)部人士曾透露：“本次人事變動與復牌有很大關(guān)系，說明公司為了復牌下了很大決心。”從停牌到復牌，發(fā)生于四年前的事件顯然一直惹得市場的高度關(guān)注。
公開資料顯示，明發(fā)集團的停牌事件源于2016年3月17日，因三宗銷售交易未能提供足夠憑證，以及部分現(xiàn)金付款及首款未能解釋，公司聘請的前會計事務所普華永道對其2015年年報"不發(fā)表意見"，隨后4月1日明發(fā)集團引發(fā)香港證監(jiān)會關(guān)注并責令停牌。
對于復牌具體時間目前尚不得而知，港交所要求明發(fā)集團對其獨立會計師提出的問題進行調(diào)查、解決，以及發(fā)布公司重要資料、刊發(fā)財務報告，才可復牌。
實際上，港交所曾于2016年4月29日及2018年7月27日兩次向明發(fā)集團發(fā)出復牌指引，但直到2018年8月1日港交所正式發(fā)布修訂版的"上市新規(guī)"——即倘企業(yè)維持停牌連續(xù)12個月，則可取消其上市地位，之后，明發(fā)集團才開始有了新的動作。
2019年初，明發(fā)集團一連發(fā)布三年財報，并在同年7月16日及2019年7月26日(復牌最后期限)，分別向港交所呈遞復牌報告及補充報告，旨在向復牌發(fā)起最后沖刺。今年3月20日，公司復牌有了新的進展，聯(lián)交所表示其正在審閱復牌呈遞文件，并要求公司就達成復牌條件呈遞進一步文件。隨后一個月后，明發(fā)集團高管迎來更迭。
對于公司主席辭職的原因，明發(fā)集團表示，黃煥明的辭任決定經(jīng)過仔細思量，其中已考慮明發(fā)集團的發(fā)展歷史和未來的發(fā)展方向。黃煥明認為，目前是合適時機讓明發(fā)集團在董事會層面上進一步邁進專業(yè)管理。
“創(chuàng)始人退出對公司復牌會起到一定作用，但實質(zhì)性復牌仍然需要業(yè)績成果、財務狀況等達到相應要求，尤其是在回應2015年年報審計疑點和刊發(fā)所有未刊發(fā)年度財報層面對于明發(fā)將形成重大影響，因此，明發(fā)集團如果不能全面解決現(xiàn)有問題，復牌之路依然難言順利。”張波表示。
業(yè)內(nèi)人士表示，從明發(fā)集團基本面來看，近些年發(fā)展顯然遠低于市場預期。行業(yè)現(xiàn)狀艱難，假若復牌，明發(fā)集團前景依舊堪憂。
與此同時，知名地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示：“創(chuàng)始人的退出，顯然對公司經(jīng)營產(chǎn)生影響，但如果未來明發(fā)集團在經(jīng)營思路及運營模式上，未作徹底變革或引入好的這種合作機制的話，按照此前原有的發(fā)展模式，如融資途徑遭遇瓶頸等來看，明發(fā)集團未來要走出困境顯然不太容易。”
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