2021年2月10日，“快遞一哥”順豐控股發(fā)布公告披露，旗下順豐房地產(chǎn)投資信托基金(下稱“順豐房托”)已向港交所遞交上市申請。
招股書顯示，順豐房托在2020年10月于香港注冊成立，由順豐控股100%持有，順豐老板王衛(wèi)擔任董事會主席。
自“誕生”以來，順豐房托便與順豐控股有密不可分的關(guān)系，在經(jīng)營業(yè)績上，順豐房托近八成的營收來自順豐控股，三大物業(yè)的租賃客戶也多為順豐控股;不僅如此，2018年，公司還向順豐方面借了不少貸款。
而隨著順豐房托借貸金額的攀升，其償債能力短板開始逐漸顯現(xiàn)。
疫情之下順豐房托業(yè)績驚現(xiàn)巨幅下跌
對于2月10日順豐信托申請赴港上市，順豐控股方面表示，“上市將開拓公司的創(chuàng)新性融資渠道，有助于盤活公司的物流資產(chǎn)，增強公司的現(xiàn)金流，進一步支持公司戰(zhàn)略資產(chǎn)投入，持續(xù)擴大規(guī)模，提升經(jīng)營能力。”
“這樣的嘗試和探索非常好，但關(guān)鍵還得看整體市場的接受和認同程度，由此來決定它的估值高低及投資前景。”廣州知名地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示。
資料顯示，順豐房托是一個以單位信托基金形式組成的香港集體投資計劃，為首個將于香港以物流相關(guān)資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)投資信托基金，投資重點為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)。
目前，順豐房托基金的投資組合包括位于香港、佛山及蕪湖的三處物業(yè)，其中，順豐香港物流園區(qū)的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機場，估值達52.8億港元。
值得留意的是，2020年，受新冠肺炎疫情影響，香港市場租金遭遇“重挫”。
仲量聯(lián)行報告稱，2020年，香港的租金下跌了17%，為2009年以來的最高水平;在2020年12月，香港中區(qū)高檔寫字樓的空置率創(chuàng)2004年以來的最高水平。
而深受影響的順豐房托，其經(jīng)營業(yè)績亦出現(xiàn)了巨幅下跌。截至2020年9月底，順豐房托的歸屬母公司的凈利潤僅約32萬港元，2019年同期這一數(shù)字約1.56億港元，同比驟降99.8%。
《投資者網(wǎng)》就公司業(yè)績大跌的原因及其他問題致函問詢順豐方面，截至發(fā)稿，公司一直未作回應。
不過，根據(jù)高力國際(Colliers International)等機構(gòu)的說法，2021年，外國公司可能會繼續(xù)削減租賃寫字樓數(shù)量以削減成本，因此預估今年香港的寫字樓租金還將下降7%。
物流地產(chǎn)賽道機會已不多
作為首個擬赴港上市的以物流相關(guān)資產(chǎn)為主的REITs，截至2020年底，順豐房托共擁有香港、佛山及蕪湖三處物業(yè)底層資產(chǎn)，可出租的總面積約為30.80萬平米，平均出租率約為94.9%，估值約為60.94億港元。
對于順豐房托的發(fā)展現(xiàn)狀，上海中城倉儲服務有限公司董事長周建成向《投資者網(wǎng)》表示：“順豐物流地產(chǎn)就和京東物流地產(chǎn)一樣，兩者在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展空間均很小。”
在周建成看來，物流地產(chǎn)強者恒強的格局已經(jīng)難以撼動。“物流地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)大局已定了，紅海競賽之下，剩余的機會顯然很少，就連知名物流地產(chǎn)普洛斯都去開拓辦公物業(yè)市場，可見，這條賽道留下的機會已經(jīng)不多了。”
他進一步指出，“作為房地產(chǎn)領(lǐng)域最不引人注意的細分行業(yè)，物流地產(chǎn)的知名企業(yè)的數(shù)量其實很少，國有企業(yè)因擁有大多數(shù)倉儲設(shè)施資源成為行業(yè)主體，而剩余的部分則由外資企業(yè)主導，例如：普洛斯、嘉民、騰飛、豐樹、安博等等。民營企業(yè)則有萬科、平安、忠良、京東、復星等。”
據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，目前順豐房托的業(yè)績大部分依賴于母公司順豐控股的“貢獻”，順豐房托也在招股書中坦言：“基金現(xiàn)時依賴于順豐關(guān)聯(lián)租戶取得其絕大部分收入。”
據(jù)招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年9月末，順豐關(guān)聯(lián)租戶占總收益的百分比分別約為62.4%、72.1%及76.6%，比重不斷上升勢頭不減。與此同時，在順豐房托物業(yè)的32名租戶當中，租金收入總額前5名中就有3名來自順豐控股，約占同期租金收入的82%。
不僅如此，在經(jīng)營管理上順豐房托亦與順豐控股關(guān)聯(lián)緊密。例如：蕪湖項目由蕪湖運營管理人管理，該管理人同時也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。
償債能力偏弱短板漸顯
在順豐房托的財務報表中，融資成本的加速攀升引起了外界的關(guān)注。
招股書顯示，順豐房托的融資成本由2018年底的6266萬港元增加至2019年底的7216萬港元;截至2020年9月底，順豐房托融資成本再度攀升，較去年同期約上漲110%至8895萬港元。
融資成本的大幅增加，順豐房托歸因于貸款產(chǎn)生的利息所致。
來源：公司招股書
2018年，順豐房托的前身公司開始向順豐控股方面借貸，以代替部分銀行借款。截至2020年9月底，順豐房托一年以上的應付關(guān)聯(lián)方款項為26.9億港元，較2019年底的393萬港元，暴增682倍。同時，截至2020年9月底，順豐房托來自關(guān)聯(lián)方的利息支出增至8656.2萬港元，占了當期收入近四成。
而隨著利息及貸款激增，公司的償債壓力也逐漸于臺前顯現(xiàn)。
來源：公司招股書
招股書顯示，截至2020年9月末，順豐房托的流動資產(chǎn)約0.37億元，流動負債約3.32億元，流動資產(chǎn)嚴重小于流動負債，顯示公司在短期債務到期以前，可變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的資產(chǎn)較少，這意味著企業(yè)的短期償債能力較弱。
“盡管當前順豐房托與順豐之間的債務仍屬于內(nèi)部債務，但如果順豐房托在償債能力偏弱的情況下，整體盈利機制和商業(yè)模式仍無法提升，會進一步影響其估值和股價走勢，包括公司的融資空間，都有可能會大打折扣。”韓世同就此表示。
而順豐房托或許已經(jīng)意識到風險的存在，2月10日，順豐房托向港交所遞表，準備開啟資本證券化之路，不過，由于是香港首個主打物流相關(guān)概念的REITs，其最終能否獲得港交所“放行”，還有待時間來驗證了。
“物流地產(chǎn)狂熱發(fā)展的階段已經(jīng)過去了。整個行業(yè)會面臨增長失速帶來的挑戰(zhàn)，一線城市以及重點二線城市可能會好一些，其他城市則已經(jīng)進入供應過剩的局面之中。”談及此類REITs的國內(nèi)市場前景，周建成向《投資者網(wǎng)》補充說。
責任編輯：Rex_08
營業(yè)執(zhí)照公示信息