春節前夕，上海樓市上演了一波“節前狂歡”，新房市場頻現“日光盤”，二手房市場亦在年底走出“翹尾”行情。對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端判斷，2022年上海政策面導向以穩價格、穩預期為主，短期無大幅放松可能。“我們預計2022年上海新房市場量價平穩，購房者或有更多選擇空間;熱點區域一、二手房價差或將逐步減少。”
上海新房均價“破七”
2022年初，上海樓市回溫明顯。在剛剛過去的一周(1.17-1.23)，據統計，該周24盤入市，截至1月21日已開盤項目中有13盤實現“日光”。例如，純新盤亮相的海上溪云和華僑城·純水岸，前者在開盤當日即實現清盤，后者雖還未開盤，但認購率高達252%。此前一周(1.10-1.16)共有8盤入市，其中悅瀾天地開盤售罄。
而因為高端項目成交的活躍，上海新盤成交均價目前更是突破了7萬元/平方米。在上海中原地產統計的商品住宅成交TOP10(1.10-1.16)榜單上，位于浦東的九廬單價高達13.93萬元/平方米，仁恒海上源、碧云尊邸、中糧瑞虹海景壹號的單價也均超過11萬元/平方米。業內人士指出，基于這些項目的熱銷，該周全市均價為70728元/平方米，環比上漲10.5%，“這也是今年以來的最高均價。上一次均價出現’7字頭’還是去年5月。”
二手房市場的表現同樣不遜色。據數據，2021年12月，上海二手房成交金額達574億元，環比增長25%;成交均價為38907元/平，環比增長3%。另據數據，12月，上海二手住宅成交1.8萬套，環比增加19.3%，恢復至常規水平，走出“翹尾”行情。
這是上海二手房市場在過去半年間都不曾出現的情況：2021年7月開始，隨著樓市調控政策尤其是針對二手房市場的調控政策疊加出臺，上海二手房市場“下行企穩”。據數據，8月上海二手房成交量環比下降24%，同比下降40%，是2021年以來最大幅度的下跌;10-11月，上海二手房月成交套數也均未超過1.5萬套。
“上海市場是溫和前行。”專家稱，上海二手房月均交易量大約在2萬套/月，12月的成交量其實“在合理區間內”。另一位業內人士表示，年末上海二手住宅交易量雖未完全恢復到2萬套的月均水平，但“至少悲觀的持續下跌的態勢已經止住”。
值得一提的是，相比走出“V”字型曲線的成交量，上海二手房的價格一直頗為堅挺。據數據，2021年，上海全市二手房累計成交金額為9282億元，同比下降8%，成交套數28.1萬套，同比下降7%，但成交均價為40219元/平方米，同比僅下降了1%。
對此，專家強調，從價格方面來看，目前上海二手房市場分化現象明顯，優質板塊二手房源依然有著較強的議價能力，而部分交通不便的外圍區域以及市中心老舊小區房價的上漲動力已經趨弱。例如，盡管擁有“三學區”，且地處浦東世紀大道板塊的核心位置，但去年9月底，一套梅園五街坊的房源掛牌價“跳水”近300萬元。
一位近期掛牌一套“老公房”的業主透露，11月底自己將手中一套90平的“老公房”分別在兩家中介掛牌，但可能因為臨近年底處于市場淡季，感覺來看房的人并不多。該業主希望能夠盡快將手中的老公房出售，后續看情況將適度降價。
2022年上半年市場熱度仍將持續
專家指出，2021年底，上海二手房的成交量開始穩步上升，成為市場回暖的重要表現。“根本原因是信貸層面的適度放松，尤其針對二手房的信貸，對于整個樓市的成交量復蘇(的影響)是非常明顯的。”
《華夏時報》記者近日從部分銀行方面了解到，上海房貸審核和放款的周期從去年11月底開始已經提速。例如，中國銀行稱，目前審批周期主要看個人材料的準備情況，放款時長大約在1個月以內;招商銀行的房貸審批時間約需2周，過戶后一個月內可完成放款。
供應的開閘放量，也為市場成交沖高奠定良好基礎。數據顯示，受集中供應制度影響，1.10-1.16共有8盤入市;之后一周(1.17-1.23)，上海樓市供應再度放量，超過20個項目開盤，入市面積達到78.1萬平方米，環比增加102.5%，這一供應量相當于一個月的供應水平，其中普陀武寧板塊，楊浦東外灘、虹口北外灘、四川北路板塊推出了10萬+產品。
落戶政策上的放松，則令更多的人直接擁有了“房票”。2021年11月29日，上海決定開放第二批2021年非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業落戶受理工作，并試點在五個新城和自貿區新片區就業的上海市應屆研究生畢業生符合基本條件可直接落戶的政策。業內人士普遍認為，該新政將對五大新城的房地產市場產生積極影響，人口的導入會進一步催生當地的居住需求。
此外，“類似于上海，北京，深圳這樣的一線城市，已經進入了新一輪的改善階段，催生了整個改善性需求的一個提升。”張波指出，近期成交的多數中高端項目位于中環沿線及內環線，剛改人群的接受度非常高，而中高端項目受熱捧的狀態應該還會在2022年上半年持續。業內人士直言，“其實不難看出，市場目光仍然聚焦在內中環。除卻優越的地理位置、周邊成熟的配套，項目自身產品力的加持也是其熱銷的原因之一。”
“市場信心已經有所回歸，我覺得這種暖意在今年上半年還是有機會延續的。”不過，專家向《華夏時報》記者強調，新房和二手房的行情“可能還稍稍有點割裂”。
在“穩”的市場基調之下，盧文曦預判新房會保持正常的交易水平。隨著第六批新房逐漸被市場消化，預計農歷新年后上海新房的供應重點仍會回歸五大新城等區域板塊，屆時新房均價或將再度回落。
而因為“三價就低”政策(上海各銀行審核貸款金額以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價的“三價就低”指標作為貸款申請房價標準)的強大“殺傷力”，二手房能否回到2萬套以上的“陽春線”可能還需要打個問號。盧文曦認為，上海二手房市場上漲的基礎并不牢固，尤其是2020年底、2021年上半年價格漲幅過快過高，今年如果可以慢漲甚至有一定幅度的回調，“應該是符合節奏的”。
對于2022年上海樓市的走勢，中指研究院高級分析師束端表示：“2022年上海政策面導向以穩價格、穩預期為主，短期無大幅放松可能。我們預計2022年上海新房市場量價平穩，購房者或有更多選擇空間;熱點區域一、二手房價差或將逐步減少。”
“基于上海’十四五’規劃，預計2022年上海宅地供應節奏保持平穩，’房地聯動’下樓面地價相對穩定，同時更加側重發展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。”束端向《華夏時報》記者強調。
專家指出，去年12月份推出的第六批集中供應房源大有在農歷新年到來前全部開盤的氣勢。一方面，當前市場氛圍不錯，尤其是近期LPR下調降低購房成本，有助于提振購房者信心。另一方面，近期還有房企債務暴雷事件，說明債務好轉的現象尚不明顯，在此背景下，加速銷售，緊抓資金回籠是“自我救贖”的最佳方案。專家建議，購房者應“順勢而為，緊抓當前的時間窗口”。
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