2010年4月，南苑新村被列為深圳城市更新首批8個舊住宅小區(qū)改造項目之一。視頻截圖
南苑新村區(qū)域圖(來源于高德地圖)
(資料圖)
2023年2月8日，華叔搬離南苑新村已有10年。在租住的老舊出租屋面對鏡頭時，老人脆弱得仿佛一個孩子，“有一天晚上我夢到我回到了新建好的南苑新村，我怎么也做了這個夢呢?”他沒忍住擦了擦眼淚說:“我想回家”。
南苑新村舊改項目，這座城市中心的荒廢之地，像是南山區(qū)的一道傷疤，13年仍未結(jié)痂。
這座始建于1983年的小區(qū)，有1300余戶居民。2010年4月，《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》公布，南苑新村等8個舊住宅區(qū)被列為首批項目，項目占地面積約7.9萬平方米。列入城市更新計劃至今已約13年，由于20戶業(yè)主未簽約，項目仍未進入實施階段。已簽約的1300余戶業(yè)主，因為項目遲遲無法推進而有家難回，更有老人在等待中遺憾離世。
已簽約的業(yè)主們仿佛都坐在一條看不到對岸的船上，岸的那頭是家，但船始終在原地打轉(zhuǎn)。
據(jù)了解，自3月30日行政調(diào)解正式啟動后至今，已有數(shù)戶業(yè)主成功實現(xiàn)調(diào)解簽約，一戶業(yè)主正式終止調(diào)解。按《更新條例》相關(guān)規(guī)定，調(diào)解終止即按計劃啟動行政征收。
被迫成為深漂
“不能再這樣流浪下去了”
在南光路105號，“躺”著一座幾近廢墟的小區(qū)——南苑新村。
“拆了嗎?”“拆了。”“拆完了嗎?”“沒有。”“什么時候能拆完?”88歲的老人，一次摔跤就能要命的年紀(jì)，華叔卻仍在為小區(qū)舊改的事情奔波。這兩年他逢人便問南苑新村的舊改進展，但得到的回應(yīng)大多數(shù)是沉默、無解。
“1984年房子剛蓋好我就搬進來了，我是比較有資歷的老黨員了，老業(yè)主們對我還是很尊重的，也是對我很信任。”提到過去批準(zhǔn)改造的日子，他說自己仍然記得很清楚，“1980年4月10日。”
“是2010年4月10日。”坐在隔壁的吳叔提醒他。
“嗯對。”華叔笑了下繼續(xù)說，“當(dāng)時我們很多老業(yè)主一起簽的，大家簽好就很快地搬出去了，為早日改造騰位置。”只是令包括華叔在內(nèi)的所有業(yè)主沒有想到的是，從76歲等到88歲，從古稀等到耄耋，他在外流浪近13年無家可歸。他有點后悔當(dāng)時的配合，“如果晚點搬出來，或許能在家里多住幾年。”
畢竟對于88歲的老人來說，人生沒有多少個13年可以等待了。如今的華叔看起來精神矍鑠，“微信上說身體好沒有毛病的人，一旦得病就是大病，可能還死得早。但像我老伴那樣每天吃藥的，說不定還沒事兒，很難說啊。”聊起年紀(jì)，華叔的語氣略顯疲憊，“他們這些年輕人說句老實話，再活二三十年還能等，但是我們等不了。”
人都是念舊的，一輩子沒怎么買過房的華叔只有這一套單位分配的房子，那還是上世紀(jì)80年代在為祖國的航空事業(yè)拼搏時住進來的，一住就是半輩子。
曾經(jīng)，華叔興奮得想好了未來的新家要多選5平米，那時在簽約的合同書上寫著老業(yè)主多買5平米可以優(yōu)惠，那可能是老人家第一次動買房的想法，僅僅是5平米。如今，他只有一個念頭，“回家!我想回家，不能再這樣流浪下去了，再么樣都是自己的家。”
父親沒能再住回原來的家
“現(xiàn)在有時家里人多只能住酒店”
“我是華叔看著長大的。”已經(jīng)40歲的馮大哥，1988年便搬來了南苑新村，這里是他成長的地方，裝載著他兒時的記憶，他在南苑新村成家，有了孩子，也因為南苑新村的舊改對未來有了期待，但13年過去只剩下了無奈。
如果說華叔是第一批“來深建設(shè)者”，那么馮大哥便是第一批“深二代”。上世紀(jì)80年代的南苑新村，是深圳起步時期的見證者和親歷者，這里住著一批為深圳貢獻了大半生的老干部專家，也成長出一批新時代的深圳本地人。但時間仿佛在這里按下了暫停鍵，南苑新村在深圳的飛速發(fā)展期被遺忘在過去。
走進如今的南苑新村，你很難想象這里是深圳的城市中心，植物在這里得到了原始野蠻的擴張，藤蔓從一樓爬到六樓，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去像是一棟樓從中裂開；原本小區(qū)的內(nèi)部道路被雜草侵占，植物的種子被風(fēng)帶到每一個可以扎根的地方。可能是得益于野蠻生長的肆意，在南苑新村西區(qū)8棟樓下面，馮大哥小時候種的龍眼樹已經(jīng)有三四層樓那么高。
“那是我小時候吃龍眼吐出來的核，隨便種在門口沒想到真的長了出來。”2010年，馮大哥的兒子出生，或許那個時候他有想過以后帶著自己的孩子去摘龍眼吃，但這個愿望到底無法實現(xiàn)。
“沒有辦法和小孩分享我的童年，其實很想和小孩說爸爸以前在那里種樹，想帶他去看看。”提起小孩，馮大哥的笑容略顯苦澀，“兒子出生沒多久我們一家就在外漂泊，當(dāng)時孩子剛出生以為能換新房還很開心便早早地簽約了，現(xiàn)在兒子都上初中+了還沒有住進去。”
對馮大哥來說，南苑新村的意義不僅是他心心念念的家，還是他能否和家人團聚的希望。
2016年，馮大哥的父親去世，那個能和馮大哥一起分享龍眼的父親沒能再住回原來的家。如今67歲的母親和妻子在香港陪孩子讀書，只留馮大哥一個人在深圳打拼。“不是不想回來，回來沒有地方住。”相比兒子，馮大哥是幸運的，他的孩子童年只能蝸居在香港10多個平米的小房子里，哪怕回到深圳，也只能住早年馮大哥買的不到40平米的小公寓。“以后媽媽和老婆肯定是要回來的，現(xiàn)在有的時候家里人多只能去住酒店。”馮大哥說，疫情那段時間差不多有四年沒見過兒子，以后搬進新房里兒子就可以經(jīng)常回來，一家人能夠在一起才叫做家。
婚房一等便是13年
“只能給相親對象畫餅”
“如果當(dāng)時房子賣了再買兩套小房子，現(xiàn)在也不會這樣。”人生如果有如果，孫大姐可能并不會選擇“等待”這條道路。
孫大姐的兒子今年已經(jīng)30多歲了，沒有結(jié)婚，沒有女朋友，她把兒子單身的一部分原因歸結(jié)到?jīng)]有婚房上，“我兒子這個年齡結(jié)婚確實需要房子，但是我們又買不起，這幾年都很為這件事著急。沒房找對象都很難，像他這樣的中年人深圳有好多，沒有房子就沒有競爭力。”但孫大姐并非沒有實力，她確實在南山中心區(qū)曾擁有過一套房子，只是舊改了13年之久，“我和人家說我這兒有個1000萬的房子正在蓋著呢，這不是畫餅嗎。”
13年前，南山中心區(qū)的房價只有2萬-3萬，彼時孫大姐曾有過計劃把南苑新村老小區(qū)的房子賣掉換套新房。換房的主要原因是房子太“破”，由于房子的建筑材料里有海砂導(dǎo)致房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，孫大姐曾試圖在舊房子墻上釘釘子，卻掉了大片墻皮，但一紙舊改規(guī)劃改變了她的換房計劃。
“當(dāng)時想著這里改建等著回來就有新房住了，這個位置又好。”這樣的想法讓孫大姐不假思索便簽約了舊改。
位置好，生活便利，這也是華叔、黃大姐等眾多老業(yè)主們難以割舍的原因。南苑新村距離桃園地鐵站A口步行距離僅350米，桃園地鐵站是1號線和12號線的換乘站，可以到達(dá)福田、寶安等片區(qū)；小區(qū)北面是荔香公園，南面是深圳(南山)中加學(xué)校，西面為深圳市南山區(qū)人民醫(yī)院，東面是深圳大學(xué)(粵海校區(qū))，小區(qū)周邊還有南山區(qū)政府、南山博物館、購物中心等等配套。
13年過去了，片區(qū)的房價已經(jīng)漲到了10萬上下。“現(xiàn)在想在這個地段搞到新房難啊。”孫大姐最大的心愿就是希望兒子能等到婚房，她不想兒子到結(jié)婚還在外面租房住，“我們現(xiàn)在就是迫切地想政府管管我們，什么時候能開工?真不希望孩子都當(dāng)上爺爺了，還沒住上那個拆遷的房子。”孫大姐苦笑著說。
70歲老人搬了七八次家
“今年又要等一年?”
2020年12月30日，深圳市第六屆人大常委會表決通過《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，該條例指出，深圳舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可施行征收，2021年3月1日起正式執(zhí)行。
“不用怕那20多戶‘釘子戶’了。”在政策出臺之后，南苑新村的老業(yè)主們都很興奮，南苑新村舊改項目早已達(dá)到雙95%的標(biāo)準(zhǔn)，這意味著，過去雙100%政策導(dǎo)致的城市更新速度慢效率低的問題將很快得到解決。雙95%新法的推出，保護了絕大多數(shù)更新項目簽約業(yè)主的合法權(quán)益，在政府的介入下，業(yè)主們認(rèn)為項目應(yīng)該可以很快地啟動實施。
但從2021年等到2022年，南苑新村仍未見拆遷跡象。
“房東今年要漲房租，我可能又要搬家了，我已經(jīng)搬了七八次家了。”今年已經(jīng)70多歲的吳叔是個退休的高級工程師，他的晚年生活卻被迫進入“流浪”“漂泊”。
88歲的華叔和70多歲的吳叔作為業(yè)主代表，經(jīng)常奔波在政府和項目之間。在業(yè)主們不斷努力和社會各界的推動下，2022年11月14日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《南山區(qū)南頭街道南苑新村城市更新單元規(guī)劃》。這一專規(guī)讓南苑新村的老業(yè)主們都很開心，事情終于有了進展。但從11月等到次年2月，3個月過去了項目仍未有進展。
吳叔談到項目進展時頗為無奈:“前幾年說雙百簽約才能啟動，這兩年已經(jīng)下了個雙95%，還是遲遲未動。去年一個勁兒地找才把這個規(guī)劃公示了，那今年是不是又要再等一年?”而令他更擔(dān)憂的是，政府介入還要和“釘子戶”談，這個流程就很久，談完了再啟動征收，再拆遷，再動工，可能等的不止一年。
專家說法
南苑新村涉及眾多公共利益
拆遷困局解決迫在眉睫
據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》規(guī)定——舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于95%，可以施行征收。截至2022年底，南苑新村已簽約1300余戶，簽約率超98%，剩余未簽約20余戶，其中仍有個別留守戶在場內(nèi)居住。
“小部分業(yè)主法制觀念淡薄，以為有產(chǎn)權(quán)就不能被征收，就可以拒絕搬遷。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市更新研究中心首任主任、深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會創(chuàng)始會長、廣東安云更新律師事務(wù)所管委會主任耿延良指出，南苑新村面臨的拆遷難題中，小部分拒拆業(yè)主的法律意識淡薄是因素之一。
在接受記者采訪時，耿延良同時呼吁，政府有關(guān)部門介入是解決問題的主要方法。“其實，無論國家層面的土地管理法還是深圳的城市更新條例，都對涉及城市功能改造等公共利益的拆遷，賦予強制征收的權(quán)力。”耿延良進一步指出，開發(fā)商所投資的城市改造項目是屬于公共利益的需要，政府內(nèi)部和法制部門有權(quán)及時介入。
在他看來，城市更新項目涉及城市建設(shè)的質(zhì)量提升，事關(guān)千家萬戶的生活改善，關(guān)乎大多數(shù)已經(jīng)搬遷業(yè)主的合法權(quán)益的維護，不應(yīng)該久拖不決。而南苑新村舊改問題長期得不到解決，同樣嚴(yán)重影響深圳的營商環(huán)境和法制環(huán)境。
對于南苑新村舊改久拖不決的困境帶來的影響，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“對開發(fā)商來說，增加了大量的成本，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻的環(huán)境下，開發(fā)商的壓力更大；原本給區(qū)域帶來的公配設(shè)施因舊改拖延遲遲得不到落實，片區(qū)的群眾無法及早享受規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施落實帶來的便利性；而對政府來說，原本應(yīng)從項目上收取的地價和稅收也無法收到，因項目所帶動的固定資產(chǎn)投資，包括對經(jīng)濟的拉動，對就業(yè)崗位的提供也無法落實，政府及其所代表的公共利益，其實是受到很大的影響。”
“現(xiàn)在，解決拆遷難有法可依，政府應(yīng)該依法行政，盡快解決項目拆遷難的問題，不應(yīng)該久拖不決。”社會各界的專家呼吁，面對南苑新村舊住宅區(qū)更新項目困局，政府介入迫在眉睫。
最新進展
政府正式介入主導(dǎo)推進
調(diào)解工作卓有成效
隨著業(yè)主多次向相關(guān)政府部門反映以及在社會各界的關(guān)注下，南山中心區(qū)停滯了13年的舊改項目，今年終于迎來了新的進展。
3月30日，南山區(qū)政府正式發(fā)布啟動實施《南苑新村城市更新項目行政調(diào)解公告》。至此，困擾南苑新村眾多利益方近13年的舊改難題正式進入行政調(diào)解工作。專業(yè)人士也針對南苑項目的情況做出了進一步解釋:根據(jù)政策《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》第三十五條規(guī)定，“已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業(yè)主經(jīng)充分協(xié)商仍協(xié)商不成的，可以向項目所在地的區(qū)人民政府申請調(diào)解，區(qū)人民政府也可以召集有關(guān)當(dāng)事人進行調(diào)解。”
現(xiàn)根據(jù)開發(fā)商提供材料經(jīng)核實，已簽訂業(yè)主比例符合規(guī)定要求，且開發(fā)商已向有關(guān)單位發(fā)函申請調(diào)解。為貫徹落實《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》相關(guān)規(guī)定，及時有效化解市場主體與未簽約業(yè)主之間的爭議糾紛，促進社會和諧穩(wěn)定，啟動行政調(diào)解。
“我們當(dāng)然非常開心、激動，感覺項目終于看到了希望。”南苑項目的業(yè)主在得知政府正式啟動行政調(diào)解后感慨道，“南苑項目從2010年簽約，2013年搬離，現(xiàn)在都已經(jīng)快10年了，我沒有想到，盼了一年又一年，現(xiàn)在已經(jīng)過去了13年，都不知道究竟什么時候我們才能回家?現(xiàn)在聽到政府啟動行政調(diào)解，期待今年能看到項目動工，明年就能住上新房!”
除了讓流離失所13年的業(yè)主重回家園外，項目建成后，周邊社區(qū)的配套、道路系統(tǒng)和教育資源也將得到進一步完善。
城市更新項目涉及城市建設(shè)的質(zhì)量提升，事關(guān)千家萬戶的生活改善，關(guān)乎大多數(shù)已經(jīng)搬遷業(yè)主的合法權(quán)益的維護，不應(yīng)久拖不決。據(jù)了解，自3月30日行政調(diào)解正式啟動后至今，已有數(shù)戶業(yè)主成功實現(xiàn)調(diào)解簽約，一戶業(yè)主正式終止調(diào)解。按《更新條例》相關(guān)規(guī)定，調(diào)解終止即按計劃啟動行政征收。
相信南苑新村業(yè)主的回遷夢將很快實現(xiàn)。
背景
南苑新村舊改歷史
南苑新村臨近深圳地鐵1號線桃園站，建于1983年，共49棟樓，1300余戶居民，總面積13萬㎡。
◎2010年4月，南苑新村等8個老舊住宅小區(qū)被列入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃，作為深圳城市更新首批8個舊住宅小區(qū)改造項目。
◎2010年8月，南苑新村啟動整體改造拆遷補償簽約儀式。
◎2013年1月25日，市規(guī)劃國土委第二直屬管理局對外公示編制完成的《深圳市南山區(qū)南苑新村城市更新單元專項規(guī)劃》(草案)。
◎2019年7月31日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局重啟南苑新村城市更新單元專規(guī)草案，并予以公示。
◎2021年9月1日，“南苑之聲”公眾號發(fā)布南山南苑新村已簽指標(biāo)不能轉(zhuǎn)名的鄭重提醒。
◎2022年11月14日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《南山區(qū)南頭街道南苑新村城市更新單元規(guī)劃》的公告。
南苑新村住宅+商業(yè)部分占地55966.1㎡，規(guī)劃計容建面507845㎡。其中，兩宗住宅用地32808.4㎡，容積率7.1-7.2，建面234545㎡；商業(yè)用地23157.7㎡，容積率11.8，建面273300㎡。此外，還規(guī)劃有用地面積為11306㎡的教育設(shè)施用地、748.4㎡的公園綠地用地。
◎2023年3月30日，南山區(qū)政府正式發(fā)布啟動實施《南苑新村城市更新項目行政調(diào)解公告》。該項目成為南山區(qū)首個啟動行政調(diào)解的城市更新項目。
采寫:南都灣財社記者孫陽
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