投資摘要：
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每周一談：看好2023 年業(yè)主增值服務收入增長2022 年受宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素的影響，物企增值服務表現(xiàn)下滑。
根據(jù)中指院發(fā)布的《2023 中國物業(yè)服務百強報告》，22 年百強物企增值服務收入占比為18.22%，較21 年21.52%下降了3.3pct，增值服務收入于近三年來首次轉負，而轉負原因主要為其中的非業(yè)主增值服務業(yè)務受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響較大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑嚴重，其中主要的案場及經(jīng)紀服務收入受到?jīng)_擊，基礎物管仍為物企收入的固本之源。
增值服務中業(yè)主增值服務前景依舊廣闊，22 年百強企業(yè)業(yè)主增值服務均值約1.65 億元，同比增長6.57%。業(yè)主增值服務一般包括空間運營服務，業(yè)主資產(chǎn)運營服務（房屋經(jīng)紀、美居服務等），社區(qū)生活服務（社區(qū)零售、家政服務、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等）以及其他服務。22 年占比最大的為空間運營服務，空間運營服務收入主要包括停車場運營管理服務、社區(qū)傳媒及其他社區(qū)空間運營服務，此類業(yè)務需求剛性強，受宏觀經(jīng)濟及地產(chǎn)市場下行等因素影響較小。
上市物企業(yè)主增值服務表現(xiàn)較行業(yè)百強企業(yè)更好，頭部物企業(yè)主增值服務收入增長依然較高。22 年上市物企業(yè)主增值服務收入增速均值為12.86%，業(yè)主增值服務收入超3 億的物企平均增速為23.83%，頭部物企在行業(yè)承壓下行下仍保持了增值服務業(yè)務的增長。金科服務業(yè)主增值收入下滑較大的原因為其超一半的增值服務收入來源于旅居及餐飲業(yè)務收入，22 年受經(jīng)濟影響較大。
22 年隨著行業(yè)規(guī)模及營收增速的放緩，業(yè)主增值服務的發(fā)展也呈現(xiàn)新的特點。業(yè)主增值服務業(yè)務由“從無到有”向“從有到優(yōu)”發(fā)展，形成各具特色的“錦上添花”類業(yè)務。
我們認為，物企發(fā)展業(yè)主增值服務業(yè)務空間依然較大，隨著宏觀經(jīng)濟的向好及居民追求美好生活的預期不斷提升，業(yè)主資產(chǎn)運營服務及社區(qū)生活服務的需求亦將提升，同時，政策層面鼓勵物企進入生活服務領域，支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新，積極探索“物業(yè)+生活”服務模式，我們?nèi)匀豢春?023 年物企此類業(yè)務收入的持續(xù)增長。
數(shù)據(jù)追蹤（5 月15 日-5 月19 日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A 股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年5 月19 日，持有854.89 萬股，較上周下跌13.75%，持股市值1.33 億元。
港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月15 日至5 月19 日，增幅最大的是建業(yè)新生活，本周增幅7.52%。降幅最大的是融創(chuàng)服務，降1.32%。持股比例最高為保利物業(yè)，為65.67%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務，為5.85 億股。
投資策略：我們認為目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企建議關注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關注高彈性標的碧桂園服務及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務，中小物企建議關注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務、越秀服務等。
風險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預期，關聯(lián)方應收賬款及其他應收款壞賬風險。
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轉自申港證券股份有限公司 研究員：曹旭特
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