全球視點(diǎn)！58安居客研究院：2023年3月一線城市二手房月報(bào)

全國百城二手房市場景氣度指數(shù)環(huán)比小幅回落，處于偏冷區(qū)域，短期內(nèi)回到市場穩(wěn)定區(qū)域的難度相對較大。

(資料圖)

本月，一線城市二手房需求熱度全面大幅回落，主要是2月份的大幅反彈，透支了大部分需求，導(dǎo)致3月的需求出現(xiàn)回落，也會(huì)影響下月的成交量。

而一線城市的二手房在架時(shí)長出現(xiàn)明顯回落，表明交易活躍度逐步提升，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)逐步得到恢復(fù)，因此短期內(nèi)在架房源量還將穩(wěn)步提升。

PART1 在架房源分析

1. 各城二手房在架量走勢

3月，北京市二手房在架房源量環(huán)比增加11.5%，在架房源量為達(dá)到17.8萬套。在架量已恢復(fù)到去年同期水平。

從各行政區(qū)掛牌量都出現(xiàn)了上漲，其中昌平、密云、順義漲幅最大，達(dá)到14%左右的水平。

3月，上海市二手房在架量為54萬套，環(huán)比下跌3.4%，在架量小幅回落。

從各行政區(qū)的在架量走勢來看，虹口、金山和楊浦在架房源出現(xiàn)了一定的上漲，其他各行政區(qū)都出現(xiàn)了下跌。

3月，廣州市二手房在架量為8.4萬套，環(huán)比增加13.5%，在架量已連續(xù)三個(gè)月上漲。。

從各行政區(qū)的在架量來看，都出現(xiàn)了不同程度的上漲，其中花都和南沙的漲幅為最大，超過了20%。

3月，深圳市二手房在架量環(huán)比下跌7.9%，在架量達(dá)到了8.6萬套。

從各行政區(qū)在架量來看，光明、羅湖和鹽田出現(xiàn)了上漲，其他各區(qū)都出現(xiàn)了不同幅度的回落。

2.各型房源在架量

3月，北京市二手房在架房源中，1房房源占比持續(xù)增加，當(dāng)前占比已達(dá)到14.9%；2房和其他大戶型房源占比都為出現(xiàn)變化，而3房占比出現(xiàn)增加，4房占比出現(xiàn)回落。

3月，上海市二手房在架房源中，1房和2房在架房源占比持續(xù)出現(xiàn)增加，當(dāng)前占比分別為17.6%和47.5%，而3房和4房的房源占比持續(xù)出現(xiàn)回落，本月占比分別為27.3%和5.8%。

3月，廣州市二手房在架房源中，2房和其他大戶型房源占比與上月占比相當(dāng)，占比分別為28.2%和3.7%；1房和4房的占比出現(xiàn)小幅增加，本月占比分別6.1%和13.7%；3房房源的占比出現(xiàn)一定回落，占比為48.4%。

3月，深圳市二手房在架房源中，4房房源占比持續(xù)出現(xiàn)增加，本月占比為7.7%；3房和其他大戶型房源占比環(huán)比也出現(xiàn)了一定的增加，而1房和2房的房源占比出現(xiàn)了一定回落。

PART2 在架時(shí)長分析

1.在架時(shí)長走勢

3月，北京市二手房在架時(shí)長為73.39天，環(huán)比減少10.9%。二手房在架時(shí)長連續(xù)下跌2個(gè)月。

從各行政區(qū)的二手房在架時(shí)長走勢來看，全部出現(xiàn)回落。其中昌平區(qū)的跌幅最大，為16.2%，當(dāng)前在架時(shí)長為64.22天。花肉和密云兩區(qū)的在架時(shí)長最短，都為不足40天。

3月，上海市二手房在架時(shí)長為43.82天，環(huán)比減少11.4%。其二手在架時(shí)長回落速度為四個(gè)一線城市最快，并且也是四個(gè)一線城市在架時(shí)長最短的城市。

從區(qū)域二手房在架時(shí)長來看，中心城市區(qū)虹口和楊浦兩區(qū)在架時(shí)長回落速度最快超過了18%，外圍區(qū)域的崇明、奉賢和金山的在架時(shí)長回落速度最快。

3月，廣州市二手房在架時(shí)長為89.99天，環(huán)比下跌9.5%。廣州市二手房在架時(shí)長在連續(xù)上漲10個(gè)月之后首次出現(xiàn)回落，并且其在架時(shí)長已跌回至90天之下。

從區(qū)域來看，花都和南沙兩區(qū)的在架時(shí)長回落幅度最大，超過15%。本月，在架時(shí)長超過100天的區(qū)域僅有2個(gè)，相比上月的7個(gè)減少了5個(gè)。

3月，深圳市二手房在架時(shí)長為93.08天，環(huán)比上月減少10.1%。深圳市的二手房在架時(shí)長在連續(xù)上漲9個(gè)月之后首次出現(xiàn)回落，并且跌至100天以內(nèi)。

從區(qū)域在架時(shí)長來看，全面出現(xiàn)回落，其中僅有2個(gè)區(qū)域的在架時(shí)長超過100天，上月有6個(gè)區(qū)域的在架時(shí)長超過100天。

2.各房型在架時(shí)長

3月，北京市二手房各房型在架時(shí)長都出現(xiàn)明顯回落，其中1房、2房、3房的在架時(shí)長回落幅度相對較大，其跌幅都超過了10%。

本月，北京市二手房在架時(shí)長最短的戶型為2房，在架時(shí)長不足70天，而在架時(shí)長最大的戶型為其他大戶型房源，在架時(shí)長超95天。

3月，上海市各戶型二手房在架時(shí)長都出現(xiàn)了不同幅度的回落，其回落幅度基本都超過了10%。

本月，在各戶型房源在架時(shí)長出現(xiàn)快速回落的同時(shí)，1房小戶型房源在架時(shí)長已跌破40天，而4房以上的房源在架時(shí)長基本相當(dāng)，在50天出頭的水平。

3月，廣州市各戶型二手房在架時(shí)長都出現(xiàn)回落，其中1房和2房的在架時(shí)長回落速度相對最快，超過了10%。

從各戶型的在架時(shí)長來看，2房的在架時(shí)長相對為最低，為81.8天，不過其他大戶型房源的在架時(shí)長依舊在100天以上的水平。

3月，深圳市二手房各房型在架時(shí)長都出現(xiàn)明顯回落，其中1房和2房的在架時(shí)長回落幅度相對最大，跌幅為都超過10%。

本月，各戶型房源在架時(shí)長持續(xù)回落的情況之下，1房的在架時(shí)長為80天，而其他大戶型房源在架時(shí)長為最大，在112天以上的水平。

PART3 供求關(guān)系分析

1.供求關(guān)系走勢

3月，北京市二手房新增上架環(huán)比回落0.1%，基本上和上月相當(dāng)。購房需求熱度環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，跌幅為18.3%，在上月供需兩旺的情況之下，當(dāng)前市場的需求無法持續(xù)，未來樓市成交量有下跌風(fēng)險(xiǎn)。

從各行政區(qū)的供需熱度占比來看，豐臺(tái)區(qū)的需求熱度占比依舊是會(huì)明顯高于新增掛牌房源占比，而房山和順義兩區(qū)的新增房源占比會(huì)明顯高于區(qū)域的需求熱度占比。

3月，上海市二手房新增上架量環(huán)比延續(xù)上月的上漲態(tài)勢，環(huán)比上漲1.6%。不過其購房需求熱度環(huán)比下跌16.9%，購房需求熱度環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，已跌至去年封控期間的水平。

從各區(qū)的供需來看，依舊是奉賢、嘉定、松江等外圍區(qū)域購房需求熱度占比會(huì)明顯高于新增掛牌房源占比。市中心的楊浦新增掛牌房源占比會(huì)明顯高于購房需求熱度占比。

3月，廣州市二手房新增上架房源環(huán)比增加4.0%，購房需求熱度環(huán)比下跌19.5%。本月，廣州市購房需求熱度占比再現(xiàn)回落，表明3月的行業(yè)無法得到延續(xù)，尤其是購房需求熱度跌幅是四個(gè)一線城市跌幅最大的。

從各區(qū)域的新增掛牌占比和需求占比來看，天河區(qū)依舊延續(xù)上月新增掛牌占比明顯超過需求占比，表明這一區(qū)域的房東賣房意愿更為強(qiáng)烈。

3月，深圳市二手房新增上架量環(huán)比增加11.2%，購房需求熱度環(huán)比回落14.9%。本月，深圳是二手房新增掛牌依舊是增長的情況，并且是漲幅最大的一線城市，而購房需求熱度是相對跌幅最小的城市。

本月，龍華、龍崗和南山的購房需求熱度占比會(huì)高于新增掛牌房源的占比，而福田和羅湖兩區(qū)的新增掛牌房源占比會(huì)明顯高于購房需求熱度占比。

2.各房型供需熱度

3月，北京市二手房各房型供需熱度中，2房的需求矛盾相對會(huì)突出一些，主要是供應(yīng)占比回落幅度相對較大相關(guān)；其次1房的需求占比也會(huì)略大于新增掛牌占比；其他戶型呈現(xiàn)出新增供應(yīng)占比會(huì)大于需求占比。

3月，上海市二手房各房型中，1房的新增掛牌房源占比出現(xiàn)明顯提升，相比需求熱度提升幅度更大，并且延續(xù)上月的供不應(yīng)求的態(tài)勢。而其他戶型的供過于求的態(tài)勢在逐步擴(kuò)大。

3月，廣州市二手房各房型中，各戶型房源本月的新增掛牌房源占比基本上和購房需求熱度占比相當(dāng)，因此，本月廣州是各戶型房源處于供求平衡的狀態(tài)。

3月，深圳市二手房各房型中，其他大戶型房源占比出現(xiàn)萎縮，而購房需求占比出現(xiàn)增加的情況之下，該房源的供不應(yīng)求態(tài)勢逐步擴(kuò)大，而1房的供需關(guān)系卻出現(xiàn)相反的態(tài)勢。

PART4 掛牌價(jià)格分析

3月，北京市二手房掛牌均價(jià)為60782元/平方米，環(huán)比下跌0.30%，二手房掛牌均價(jià)持續(xù)出現(xiàn)上漲7個(gè)月后首次出現(xiàn)回落。

從各行政區(qū)價(jià)格變化來看，東西城區(qū)依舊呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢，而中部區(qū)域的昌平、順義、豐臺(tái)、平谷、石景山都出現(xiàn)了小幅的回落。

3月，上海市二手房掛牌均價(jià)為56817元/平方米，環(huán)比上漲0.3%，去年至今上海市二手房掛牌均價(jià)未出現(xiàn)過調(diào)整。各區(qū)域房價(jià)變化來看，依舊是市中心呈現(xiàn)出已上漲為主的態(tài)勢，外圍區(qū)域呈現(xiàn)出下跌的態(tài)勢。

3月，廣州市二手房掛牌均價(jià)為33943元/平方米，環(huán)比上漲0.6%。廣州的二手房價(jià)格已基本企穩(wěn)，未來隨著成交量的回升，掛牌價(jià)格還將會(huì)穩(wěn)步上漲。

3月，深圳市二手房掛牌均價(jià)為58265元/平方米，環(huán)比下跌0.1%。政府指導(dǎo)價(jià)是影響深圳掛牌價(jià)變化幅度較小，相對不是真實(shí)反應(yīng)市場的重要因素。

北京各價(jià)格段房源情況

3月，北京市3萬元/平方米以下的中低價(jià)房源占比持續(xù)增長，從去年年度的18%已增加到當(dāng)前20.6%的水平，從需求熱度來看，5萬元/平方米以上的房子占比提升速度會(huì)更快。

各價(jià)格段在架時(shí)長都出現(xiàn)了明顯的回落，3萬元/平方米以下的房源在架市場已跌至50天左右。

上海各價(jià)格段房源情況

3月，上海市各價(jià)格段房源占比變化不大，不過從需求熱度來看，5-8萬元/平方米需求熱度占比提升相對最大，而5萬元/平方米以下的房源需求熱度占比都出現(xiàn)了回落。

從各價(jià)格段在架時(shí)長來看，低價(jià)房源依舊是在架時(shí)長最大，不過3月份的回落幅度也是最大。

廣州各價(jià)格段房源情況

3月，廣州市2-3萬元/平方米之間的房源占比出現(xiàn)了明顯的提升，從需求熱度來看，2-8萬之間房源需求熱度占比都出現(xiàn)了不同幅度的提升，而2萬元/平方米以內(nèi)的低價(jià)房源需求熱度占比出現(xiàn)了一定的回落。

從各價(jià)格段房源在架時(shí)長來看，僅有10萬元/平方米以上的房源在架時(shí)長出現(xiàn)增加，其他價(jià)格段房源都出現(xiàn)了明顯回落，全面回到100天以內(nèi)。

深圳各價(jià)格段房源情況

3月，深圳市5萬元/平方米以上的房源占比都出現(xiàn)了不同幅度的回落，而購房需求熱度來看這部分房源占比都出現(xiàn)了不同服的增加。

從在架時(shí)長來看，各價(jià)格段房源在架時(shí)長全面出現(xiàn)回落，其中2-10萬元/平方米之間的房源在架時(shí)長全面跌至100天以內(nèi)的水平，而2萬元/平方米以內(nèi)的房源在架時(shí)長僅有50天左右的水平。

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